Рекламу показываем только НЕзарегистрированным пользователям. Войдите или зарегистрируйтесь на Бухфоруме
    .

Аренда незавершенки

Путеводитель по разделу. Наличка, РРО, труд, лицензирование, подотрасли хозяйственного права (земля, цены, ЦБ, хозобщества...)

Модератор: Ol_ua

UNREAD_POST налоговик » 16 окт 2013, 23:04

Есть тема Продажа незавершенки.

Но тут аренда незавершенки

ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: МОЖНО ЛИ АРЕНДОВАТЬ
Наше предприятие хочет арендовать помещение, которое собирается использовать под офис. Однако объект еще не достроен и не принят в эксплуатацию.
Подскажите:разрешено ли арендовать недостроенное помещение, а также как оформить отношения с будущим арендодателем, чтобы гарантированно обеспечить себе право на аренду помещения?


М. Сирко, предприниматель, г. Полтава

ОТВЕТ: Полагаем, решить этот ребус поможет предварительный договор. Озвучим вехи на пути к такому суждению.
Прежде всего вспомним: по договору найма (аренды) наимодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок (ч. 1 ст. 759 Гражданского кодекса Украины, далее — ГКУ).
То есть предметом договора найма может быть вещь, определенная индивидуальными признаками и сохраняющая свой первоначальный вид при неоднократном использовании (неупотребляемая вещь). Имущественные права также относятся к этой когорте (ст. 760 ГКУ).
Право передачи имущества в наем имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права (ч. 1 ст. 761 ГКУ). Собственником имущества может быть физ- и юрлицо, государство, территориальная община и т.п. Разумеется, такие физ- и юрлица должны обладать гражданской дееспособностью, то есть своими действиями получать для себя гражданские права и обязанности, самостоятельно их осуществлять/ выполнять, а также нести ответственность при их невыполнении (ст.ст. 30,92 ГКУ).
Теперь ключевой вопрос: можно ли недострой признать недвижимым имуществом, иными словами, неупотребляемой вещью с индивидуальными признаками, а лицо, осуществляющее его строительство, — собственником вещи?
Очертим поподробнее предмет аренды. Вещь считают определенной индивидуальными признаками, когда она наделена только ей присущими признаками, которые отличают ее от других однородных вещей, индивидуализируя ее (ч. 1 ст. 184 ГКУ). Таким образом, эта вещь признается незаменимой. А значит, утверждение о том, что незаменимых ве-
щей не бывает — опровергнуто. Вторая черта предмета аренды — его принадлежность к неупотребляемым вещам. Неупотребляемые вещи предназначены для неоднократного использования, которые вместе с тем сохраняют свой первоначальный вид в течение длительного времени (ст. 185 ГКУ).
Недвижимое имущество считается такой вещью, а индивидуализируют его определенные характеристики, в частности, и адрес, по которому оно расположено и зарегистрировано. Это следует из самого понятия недвижимой вещи — земельные участки, а также объекты на земельном ^астке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их предназначения (ч. 1 ст. 181 ГКУабз. 4 ч. 1 ст. 2 Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений" от01.0704 г.№ 1952-1У).
Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства/создания имущества. Если же право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит госрегистрации — право собственности возникает с момента, государственной регистрации (ч. 2 ст. 331 ГКУ).
Поскольку помещения только возводят, то этот воздушный замок сложно назвать имуществом (отдельной единицей материального мира) — завершенный объект недвижимости еще не существует. Это исключает ситуации, когда строителям надлежало отгрохать царские палаты, а в конечном результате передают хозяйственные здания.
До завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т.п., которые использовали в процессе этого строительства (создания имущества).
Таким образом, недостроенное имущество не признают недвижимостью, право собственности на которое принадлежит будущему арендодателю. На указанном этапе это лишь совокупность строительных материалов, а до завершения строительства лицо считается собственником этих материалов.
Заметим: в некоторых случаях у лица, которое изготовляет или создает вещь, существует лазейка для заключения договоров о недострое. Ведь при необходимости оно может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства (абз. 2 ч. 3 ст. 331 ГКУ).Тогда право собствен-
ности на этот объект регистрирует орган, осуществляющий госрегистрацию прав на недвижимое имущество (на данный момент такие регистрационные действия осуществляют коммунальные предприятия бюро технической инвентаризации1). К тому же регистрируют право собственности не на недвижимое имущество, а именно на объект незавершенного строительства2. Итак, упомянутой регистрацией можно воспользоваться для заключения, например, договора купли-продажи недо-строя, но отнюдь не для аренды объекта незавершенного строительства. Это еще раз подтверждает факт, что недвижимость и объект незавершенного строительства — разные категории.
Поэтому отсутствие предмета договора аренды и собственника имущества станет непреодолимым препятствием на пути аренды объекта незавершенного строительства.
Кроме этого, попытка передать объект незавершенного строительства3 в аренду претерпит крах. Ведь одним из существенных условий договора аренды будет предмет аренды, то есть состав и стоимость имущества с учетом ее индексации (ч. 1 ст. 284 Хозяйственного кодекса Украины, далее — ХКУ). Да и желание завязать арендные отношения обусловлено необходимостью пользоваться определенным имуществом производственно-технического назначения (для размещения в нем офиса), а не средневековыми руинами.
Единственный выход из этого лабиринта — заключение предварительного договора.
Предварительным считается договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором (ч. 1 ст. 635 ГКУ). Вместе с тем ХКУ определяет временные рамки для заключения основного договора: не позднее года с момента составления предварительного договора (ч. 1 ст. 182). Следовательно, нужно рассчитать, дабы все своевременно достроили.
В предварительном договоре сторонам надо сразу оговорить условия, позволяющие определить предмет, и другие существенные условия основного договора.
Напомним: в договоре аренды к существенным относятся условия, касающиеся объекта аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации); срок, на который заключается договор аренды; арендная плата с учетом ее индексации; порядок использования амортизационных отчислений: восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа (ч. 1 ст. 284 ХКУ). Такие правила действуют в хозяйственных отношениях (между субъектами хозяйствования).
Если же одной из сторон будет выступать физли-цо,ГКУ предусматривает несколько иные правила. В частности, в предварительном договоре можно сразу не согласовывать существенные условия, а отсрочить разрешение упомянутого вопроса. Для этого в нем необходимо указать, как существенные условия будут согласовываться перед заключением основного договора (абз. 3 ч. 1 ст. 635 ГКУ). Кроме того, в гражданском законодательстве существенными условиями договора признают условия о предмете договора, определенные законом существенными или которые считаются необходимыми для договоров такого вида, а также все те, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто согласие (абз. 2 ч. 1 ст. 638 ГКУ). Больше о документальном оформлении аренды читайте в газете "Все о бухгалтерском учете" № 86 за 2012 г. на стр. 12.
Предварительный договор заключают в форме, установленной для основного договора. Если же таковая не установлена — в письменной. Например, когда в предварительном договоре закреплено обязательство заключить основной договор аренды недвижимости на четыре года — предварительный договор нужно нотариально удостоверить и осуществить его госрегистрацию (ст.ст. 793,794 ГКУ).
Заключая предварительный договор, можно не принимать во внимание общего порядка составления хозяйственных договоров (ч. 2 ст. 182 ХКУ). То есть соблюдать сроки рассмотрения проекта договора, согласование расхождений и т.п. необязательно — все это можно решить в менее формальной обстановке.
Сказанного — не воротишь, а написанного — не сотрешь, так и подписание стороной предварительного договора обуславливает для сторон определенные обязанности. В частности, получив проект договора от второй стороны, подписавшая предварительный договор сторона вынуждена заключить основной.
При необоснованном уклонении одного из подписантов предварительного договора от заключения основного, он должен возместить второй стороне нанесенные просрочкой убытки, если иное не установлено предварительным договором или актами гражданского законодательства (ч. 2 ст. 635 ГЦКУ). А за второй (управомоченной) стороной остается право требовать заключения такого договора в судебном порядке (ч. 3 ст. 182 ХКУ).
Обязанность заключить основной договор, предусмотренный предварительным договором, утратит силу в следующих случаях:
1) в срок, установленный предварительным договором, стороны не заключат основной (в хозяйственных отношениях — в течение года с момента составления предварительного договора);
2) ни одна из сторон не выступит инициатором заключения основного договора, т. е. не направит его проект будущему контрагенту. Вывод
Заключить договор аренды объекта незавершенного строительства невозможно. Дабы гарантировать себе право аренды помещения, которое на данный момент является объектом незавершенного строительства, нужно заключить предварительный договор. В нем следует указать существенные условия основного договора (аренды недвижимого имущества).

Василий ВЫШИВАНЫЙ, юрист газеты "Все о бухгалтерском учете"

ВОБУ № 103 за 2012 год
Аватар пользователя
налоговик
 
Сообщений: 5572
Зарегистрирован: 20 ноя 2010, 23:29
Благодарил (а): 778 раз.
Поблагодарили: 2478 раз.

  • Похожие темы
    Ответов
    Просмотров
    Последнее сообщение

Вернуться в РАЗНОЕ ЮРИДИЧЕСКОЕ

Кто сейчас на форуме

Зарегистрированные пользователи: Ads, Gb, Ya

cron