Рекламу показываем только НЕзарегистрированным пользователям. Войдите или зарегистрируйтесь на Бухфоруме
    .

Себестоимость (вспомогательные помещения нежилое здание)

Бухучетный форум.

UNREAD_POST lllat » 17 янв 2012, 13:52

При продаже офисов в торговом комплексе, как рассчитать себестоимость офиса.
Есть общая стоимость строительства, есть общая площадь комплекса, есть площадь офисов, есть площадь вспомогательных помещений (лестницы, коридоры, техэтаж).

Расходы на строительство вспомогательных площадей распределить между продаваемыми номерами или оставить у себя на балансе и амортизировать?
(Продаем не все номера, часть пока оставляем себе, но в будущем возможно тоже продадим). В БТИ оформляли свидетельства права собственности на каждый офис отдельно. Свидетельство на вспомогательные площади (тех этаж, лестницы, коридоры и т.д.) - не оформляли, БТИ отказало.
Выставление счетов владельцам офисов за коммунальные услуги, охрана, вывоз мусора будет происходить через нашу фирму.
lllat
 
Сообщений: 50
Зарегистрирован: 12 авг 2011, 19:05
Благодарил (а): 3 раз.
Поблагодарили: 0 раз.

UNREAD_POST Чихуа » 17 янв 2012, 14:30

Я думаю, что вам надо калькулировать себестоимость только площади офисов.
Вспомогательные помещения оставляете у себя, вы же выставляете счета за обслуживание.
Утро... Теплая постелька... Сладкий сон...Вдруг.....удар по голове пультом - " Кучимутики!!!"
Аватар пользователя
Чихуа
 
Сообщений: 1754
Зарегистрирован: 08 июл 2011, 10:57
Благодарил (а): 467 раз.
Поблагодарили: 634 раз.

UNREAD_POST lllat » 17 янв 2012, 14:59

В какой-то момент мы распродадим все площади и здание перейдет в управление 3-му лицу. Я не знаю как в коммерческой недвижимости, а в жилой создают юр.лицо - объединение совладельцев.
Получается когда мы продадим все и захотим отказаться вообще от этого здания, у нас останется некий "объект ОС" который не будет приносить нам никаких будущих экономических выгод
lllat
 
Сообщений: 50
Зарегистрирован: 12 авг 2011, 19:05
Благодарил (а): 3 раз.
Поблагодарили: 0 раз.

UNREAD_POST Kalina » 17 янв 2012, 15:06

Я так понимаю Вы "застройщик".
А аренду не обдумывали? Просто сдавали бы помещения в аренду.
Если продаете, то не логично делать расчет себестоимости отдельного помещения, калькуляция должна исходить их общей площади и входить в цену полезной.
Kalina
 
Сообщений: 69
Зарегистрирован: 23 июн 2011, 11:24
Благодарил (а): 17 раз.
Поблагодарили: 0 раз.

UNREAD_POST Vetal' » 17 янв 2012, 15:28

Чихуа писал(а):Я думаю, что вам надо калькулировать себестоимость только площади офисов.
Вспомогательные помещения оставляете у себя, вы же выставляете счета за обслуживание.


Тут, как мне кажется, вопрос в том а нельзя ли считать собственников офисов совладельцами вспомогательных помещений, техоборудования и елементов благоустройства в этом здании.
Vetal'
 
Сообщений: 2852
Зарегистрирован: 27 янв 2011, 11:57
Благодарил (а): 440 раз.
Поблагодарили: 1151 раз.

UNREAD_POST Печкин » 17 янв 2012, 15:37

Vetal' писал(а):Тут, как мне кажется, вопрос в том а нельзя ли считать собственников офисов совладельцами вспомогательных помещений, техоборудования и елементов благоустройства в этом здании.


Вопрос хороший. Если прямой нормы закона нет (есть она или нет - не знаю :) ), то нельзя. Приобретение индивидуально определенного помещения - автоматически не приводит к приобретению сособственнических прав на вспомогательные площади.
Аналогия с жилыми домами здесь не применяется. В свое время была обширная арбитражная практика в РФ по этому поводу.
А как у нас - интересно.
живу на Бухфоруме
Аватар пользователя
Печкин
 
Сообщений: 6649
Зарегистрирован: 18 ноя 2010, 13:03
Благодарил (а): 73 раз.
Поблагодарили: 2885 раз.

UNREAD_POST lllat » 17 янв 2012, 15:48

Создавая отдельный объект основных фондов я сталкиваюсь и с другой проблемой. Собственники офиса компенсируют нам только коммунальные расходы согласно расчета никаких дополнительных сумм они нам не компенсируют. Амортизируя данный объект я сталкиваюсь с тем, что есть расходы (амортизация) и нет доходов.
lllat
 
Сообщений: 50
Зарегистрирован: 12 авг 2011, 19:05
Благодарил (а): 3 раз.
Поблагодарили: 0 раз.

UNREAD_POST Чихуа » 17 янв 2012, 16:04

Vetal' писал(а):
Чихуа писал(а):Я думаю, что вам надо калькулировать себестоимость только площади офисов.
Вспомогательные помещения оставляете у себя, вы же выставляете счета за обслуживание.


Тут, как мне кажется, вопрос в том а нельзя ли считать собственников офисов совладельцами вспомогательных помещений, техоборудования и елементов благоустройства в этом здании.


Закавыка в том, что БТИ отказало.
Утро... Теплая постелька... Сладкий сон...Вдруг.....удар по голове пультом - " Кучимутики!!!"
Аватар пользователя
Чихуа
 
Сообщений: 1754
Зарегистрирован: 08 июл 2011, 10:57
Благодарил (а): 467 раз.
Поблагодарили: 634 раз.

UNREAD_POST Vetal' » 17 янв 2012, 16:07

Чихуа писал(а):
Vetal' писал(а):
Чихуа писал(а):Я думаю, что вам надо калькулировать себестоимость только площади офисов.
Вспомогательные помещения оставляете у себя, вы же выставляете счета за обслуживание.


Тут, как мне кажется, вопрос в том а нельзя ли считать собственников офисов совладельцами вспомогательных помещений, техоборудования и елементов благоустройства в этом здании.


Закавыка в том, что БТИ отказало.


А их, насколько знаю, на вспомогательные площади (в жилом фонде) и не оформляют - это совместная сосбтвенность.
Vetal'
 
Сообщений: 2852
Зарегистрирован: 27 янв 2011, 11:57
Благодарил (а): 440 раз.
Поблагодарили: 1151 раз.

UNREAD_POST Vetal' » 17 янв 2012, 16:12

Печкин писал(а):
Vetal' писал(а):Тут, как мне кажется, вопрос в том а нельзя ли считать собственников офисов совладельцами вспомогательных помещений, техоборудования и елементов благоустройства в этом здании.


Вопрос хороший. Если прямой нормы закона нет (есть она или нет - не знаю :) ), то нельзя. Приобретение индивидуально определенного помещения - автоматически не приводит к приобретению сособственнических прав на вспомогательные площади.
Аналогия с жилыми домами здесь не применяется. В свое время была обширная арбитражная практика в РФ по этому поводу.
А как у нас - интересно.


Я понимаю, что аналогию проводить нельзя, но нечто похожее может вылезти и здесь. И похоже вылазит, если все офисы распродать. У нас по жилому фонду судебная практика (причем на наивысшем уровне :) ) такая:

Виходячи з викладеного та керуючись статтями 147, 150, 153 Конституції України, статтями 51, 62, 66, 67, 69, 95 Закону України "Про Конституційний Суд України", Конституційний Суд України вирішив:

1. В аспекті конституційного звернення положення пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 року N 2482-XII зі змінами необхідно розуміти так, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.
2. Рішення Конституційного Суду України є обов'язковим до виконання на території України, остаточним і не може бути оскаржене.
Рішення, Конституційний Суд
"У справі за конституційним зверненням громадянина Гуляка Володимира Олександровича щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду"" від 09.11.2011 № 14-рп/2011.


Полный текст:
Скрытый текст: показать
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
РІШЕННЯ
КОНСТИТУЦІЙНОГО СУДУ УКРАЇНИ
у справі за конституційним зверненням громадянина Гуляка Володимира Олександровича щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду"
м. Київ
9 листопада 2011 року
N 14-рп/2011
Справа N 1-22/2011

Конституційний Суд України у складі суддів:
Головіна Анатолія Сергійовича - головуючого, доповідача,
Бауліна Юрія Васильовича,
Бринцева Василя Дмитровича,
Вдовіченка Сергія Леонідовича,
Винокурова Сергія Маркіяновича,
Гультая Михайла Мирославовича,
Запорожця Михайла Петровича,
Кампа Володимира Михайловича,
Колоса Михайла Івановича,
Лилака Дмитра Дмитровича,
Маркуш Марії Андріївни,
Сергейчука Олега Анатолійовича,
Стецюка Петра Богдановича,
Шишкіна Віктора Івановича,

розглянув на пленарному засіданні справу за конституційним зверненням громадянина Гуляка Володимира Олександровича щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 року N 2482-XII (Відомості Верховної Ради України, 1992 р., N 36, ст. 524) зі змінами (далі - Закон).

Приводом для розгляду справи відповідно до статей 42, 43 Закону України "Про Конституційний Суд України" стало конституційне звернення громадянина Гуляка Володимира Олександровича.

Підставою для розгляду справи згідно зі статтею 94 Закону України "Про Конституційний Суд України" є наявність неоднозначного застосування положень пункту 2 статті 10 Закону судами України.

Заслухавши суддю-доповідача Головіна А. С. та дослідивши матеріали справи, Конституційний Суд України установив:

1. Громадянин Гуляк В. О. звернувся до Конституційного Суду України з клопотанням дати офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону стосовно того, чи стають допоміжні приміщення об'єктами права спільної власності громадян, які набули право приватної власності на квартири на підставі цивільно-правових угод, а не шляхом використання житлових чеків при приватизації.

Згідно з пунктом 2 статті 10 Закону власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитку. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Необхідність в офіційному тлумаченні вказаних положень Закону автор клопотання обґрунтовує тим, що суди України по-різному застосовують їх під час вирішення спорів щодо здійснення власниками квартир багатоквартирного будинку права спільної власності на допоміжні приміщення у зв'язку з неоднаковим розумінням змісту цього права та правових наслідків його реалізації.

На підтвердження своїх аргументів Гуляк В. О. долучив до конституційного звернення рішення Зарічного районного суду міста Суми від 4 грудня 2009 року, Городоцького районного суду Хмельницької області від 14 травня 2010 року. Як вбачається з цих актів, суди загальної юрисдикції, застосовуючи пункт 2 статті 10 Закону та посилаючись на правові позиції Конституційного Суду України, викладені в Рішенні від 2 березня 2004 року N 4-рп/2004, неоднаково розуміють право спільної власності на допоміжні приміщення у разі зміни власника квартири, що призводить до прийняття рішень, які мають різні правові наслідки.

Зокрема, суди дотримуються думки, що право спільної власності на допоміжні приміщення є невід'ємним правом кожного власника квартири незалежно від підстав його набуття, або ж виходять із того, що у разі набуття права власності на квартиру за цивільно-правовими угодами об'єктом власності є тільки квартира, а право спільної власності на допоміжні приміщення належить лише особам, які набули його шляхом приватизації квартир.

Суб'єкт права на конституційне звернення вважає, що таке неоднозначне розуміння і застосування судами положень пункту 2 статті 10 Закону призвело до порушення його права власності, передбаченого частиною першою статті 41 Конституції України.

2. Вирішуючи порушене в конституційному зверненні питання, Конституційний Суд України виходить з такого.

В Україні визнається і діє принцип верховенства права; Конституція України має найвищу юридичну силу (частини перша, друга статті 8 Основного Закону України).

Відповідно до Конституції України усі суб'єкти права власності рівні перед законом (частина четверта статті 13); кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю; право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом (частини перша, друга статті 41); правовий режим власності визначається виключно законами України (пункт 7 частини першої статті 92).

Проаналізувавши розвиток відносин приватної власності в Україні, Конституційний Суд України дійшов висновку, що набуття права власності на квартиру до прийняття Закону відбувалося на підставі Закону України "Про власність" від 7 лютого 1991 року N 697-XII (зі змінами), який встановлював, що об'єктами права приватної власності є жилі будинки, квартири (пункт 1 статті 13); наймач жилого приміщення в будинку державного житлового фонду та члени його сім'ї мають право придбати у власність відповідну квартиру або будинок шляхом їх викупу або на інших підставах, передбачених законодавством України; громадянин, який став власником цього майна, має право розпоряджатися ним на свій розсуд: продавати, обмінювати, здавати в оренду, укладати інші угоди, не заборонені законом (частини друга, третя статті 15). Тобто викуп визначався підставою набуття права власності на жилий будинок, квартиру.

Правові основи приватизації державного житлового фонду, його подальшого використання й утримання встановлено Законом. Відповідно до його преамбули метою приватизації державного житлового фонду є створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення потреб у житлі, залучення громадян до участі в утриманні і збереженні існуючого житла та формування ринкових відносин.

Таким чином, приватизація є підставою набуття права власності на об'єкти державного майна. Про приватизацію державного житлового фонду як спосіб набуття права приватної власності зазначено в рішеннях Конституційного Суду України від 28 вересня 2000 року N 10-рп/2000 у справі про приватизацію державного житлового фонду, від 2 березня 2004 року N 4-рп/2004 у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків, від 10 червня 2010 року N 15-рп/2010 у справі про безоплатну приватизацію житла.

Законами України визначено й інші підстави набуття вказаного права, у тому числі укладення цивільно-правових угод. Так, за Цивільним кодексом України підставами набуття права приватної власності є купівля-продаж (стаття 655), міна (стаття 715), дарування (стаття 717), довічне утримання (стаття 744), спадкування (стаття 1216) тощо. Згідно з Житловим кодексом Української РСР громадяни мають право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду, житлових приміщень у гуртожитках, які перебувають у власності територіальних громад, або придбання їх у житлових кооперативах, на біржових торгах, шляхом індивідуального житлового будівництва чи одержання у власність на інших підставах, передбачених законом (частина третя статті 9).

Отже, приватизація, купівля-продаж, спадкування, інші цивільно-правові угоди є однаковими юридично значимими підставами набуття права власності на квартиру.

Зі змісту пункту 2 статті 10 Закону вбачається, що в ньому не встановлено обмежень щодо набуття права власності на допоміжні приміщення будинку залежно від підстав набуття права власності на житло. Наведене відповідає Конституції України та узгоджується з правовою позицією Конституційного Суду України, викладеною в Рішенні від 2 березня 2004 року N 4-рп/2004, згідно з якою у багатоквартирних будинках, де не всі квартири приватизовані чи приватизовані повністю, власник (власники) неприватизованих квартир (їх правонаступники) і власники приватизованих квартир багатоквартирного будинку є рівноправними співвласниками допоміжних приміщень. Вони є рівними у праві володіти, користуватися і розпоряджатися допоміжними приміщеннями. Ніхто з власників квартир не має пріоритетного права користуватися та розпоряджатися цими приміщеннями (абзац перший підпункту 4.3 пункту 4 мотивувальної частини).

У названому рішенні Конституційний Суд України серед власників квартир багатоквартирного будинку виокремив осіб, що мають право володіти і користуватися квартирою в будинку державного житлового фонду, власників квартир, набутих із правочинів або в порядку спадкування та в інший не заборонений законом спосіб.

3. Зміст права власності охоплює права володіння, користування і розпорядження власником своїм майном, які він здійснює на власний розсуд (статті 317, 319 Цивільного кодексу України).

Проте юридично забезпечена можливість здійснювати правомочності щодо володіння, користування і розпорядження власника належним йому майном не може виходити за рамки, встановлені правовими нормами, що регулюють відносини у сфері власності (абзац другий підпункту 4.2 пункту 4 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 11 травня 2005 року N 4-рп/2005 у справі про права акціонерів ЗАТ).

Відповідно до частини другої статті 382 Цивільного кодексу України власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Згідно зі статтею 19 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29 листопада 2001 року N 2866-III спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у їхній спільній сумісній власності і не підлягає відчуженню, загальне майно - у спільній частковій власності.

Таким чином, на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку поширюється правовий режим як спільної сумісної, так і спільної часткової власності, який передбачає особливий порядок здійснення правомочностей власника щодо володіння, користування і розпорядження. При цьому в законодавчому порядку не виокремлюються суб'єкти права спільної власності залежно від підстав набуття права власності на квартиру.

Правовим регулюванням відносин спільної сумісної власності в Україні визначаються особливості здійснення прав власників виходячи з її правового режиму. Ці особливості полягають у різних формах реалізації відповідного права: при спільній сумісній власності - шляхом взаємного волевиявлення усіх співвласників, при спільній частковій власності - лише за волею власника відповідної частки, виділеної в натурі з майна, що є у спільній сумісній власності.

4. За законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям "мешканці" треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб'єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об'єкт - допоміжні приміщення.

Крім того, таке функціональне призначення, як обслуговування дво- або багатоквартирного будинку, має і прибудинкова територія навколо нього, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою. З цього випливає, що допоміжне приміщення може бути розташоване і поза межами дво- або багатоквартирного будинку.

Виходячи з викладеного та керуючись статтями 147, 150, 153 Конституції України, статтями 51, 62, 66, 67, 69, 95 Закону України "Про Конституційний Суд України", Конституційний Суд України вирішив:

1. В аспекті конституційного звернення положення пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 року N 2482-XII зі змінами необхідно розуміти так, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.
2. Рішення Конституційного Суду України є обов'язковим до виконання на території України, остаточним і не може бути оскаржене.

Рішення Конституційного Суду України підлягає опублікуванню у "Віснику Конституційного Суду України" та в інших офіційних виданнях України.
КОНСТИТУЦІЙНИЙ СУД УКРАЇНИ

 
Vetal'
 
Сообщений: 2852
Зарегистрирован: 27 янв 2011, 11:57
Благодарил (а): 440 раз.
Поблагодарили: 1151 раз.

UNREAD_POST Печкин » 17 янв 2012, 16:18

Разумеется, но в нашем случае ЗУ 2482 не может применяться.
живу на Бухфоруме
Аватар пользователя
Печкин
 
Сообщений: 6649
Зарегистрирован: 18 ноя 2010, 13:03
Благодарил (а): 73 раз.
Поблагодарили: 2885 раз.

UNREAD_POST Vetal' » 17 янв 2012, 16:22

Печкин писал(а):Разумеется, но в нашем случае ЗУ 2482 не может применяться.


Не может.
Vetal' писал(а):Я понимаю, что аналогию проводить нельзя
Vetal'
 
Сообщений: 2852
Зарегистрирован: 27 янв 2011, 11:57
Благодарил (а): 440 раз.
Поблагодарили: 1151 раз.

UNREAD_POST Печкин » 17 янв 2012, 16:23

Ну да :)
вопрос в том, откуда нам взять без прямой нормы (если ее таки нет) этот вывод в отношении нежилого дома?
живу на Бухфоруме
Аватар пользователя
Печкин
 
Сообщений: 6649
Зарегистрирован: 18 ноя 2010, 13:03
Благодарил (а): 73 раз.
Поблагодарили: 2885 раз.

UNREAD_POST Vetal' » 17 янв 2012, 16:30

Печкин писал(а):Ну да :)
вопрос в том, откуда нам взять без прямой нормы (если ее таки нет) этот вывод в отношении нежилого дома?


Ага. Или что делать, если продать лишь офисы, а дельта (в виде перечисленного) останется у продавца. Может нужно все организовать так, чтобы все это тоже "ушло" к покупателям. Пусть они потом репу чешут что с этим делать :) Соответственно в калькуляцию продавца уйдут все расходы.
Vetal'
 
Сообщений: 2852
Зарегистрирован: 27 янв 2011, 11:57
Благодарил (а): 440 раз.
Поблагодарили: 1151 раз.

UNREAD_POST Печкин » 17 янв 2012, 16:36

Я бы говорил так. Пока не привязываясь к регистрации в БТИ. Юридическо-теоретически :)

Если у меня есть ящик (здание) с яблоками (офисами, комнатами...) и я продал все яблоки в нем поштучно, ящик по прежнему у меня. Я не вижу основания чтобы к новым собственникам яблок перешла собственность (в виде совместной) на мой ящик. Разумеется, если я этого отдельно не оговорил в соглашении или если отдельно не оговорено в правилах продажи яблок.

Нужен мне ящик или нет и как мне его использовать - второй вопрос.

Вообще интересно как по жизни оформляют такие сделки.
живу на Бухфоруме
Аватар пользователя
Печкин
 
Сообщений: 6649
Зарегистрирован: 18 ноя 2010, 13:03
Благодарил (а): 73 раз.
Поблагодарили: 2885 раз.

След.

  • Похожие темы
    Ответов
    Просмотров
    Последнее сообщение

Вернуться в БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ

Кто сейчас на форуме

Зарегистрированные пользователи: Gb, Ya