Инвестиционная недвижимость

[vikakool]

Коллеги, вопрос возник в связи с тем, что в компаниях часто есть обычный бух.учет и есть трансформация отчетности по международным стандартам

соответственно, правила составления такой отчетности, мягко говоря, разные

меня в данном случае интересует применение на практике след.пункта П(С)БУ 32:

7. Якщо підприємство контролює інвестиційну нерухомість, надану в оренду материнському підприємству або дочірньому підприємству для виробництва або постачання товарів чи надання послуг, або з адміністративною метою, такий об'єкт основних засобів при складанні консолідованої фінансової звітності цієї групи підприємств вважається операційною нерухомістю.

могу я ли считать, что если у нас не составляется и не подается в органы статистики консилидированная финотчетность группы предприятий, то данный критерий можно не принимать в расчет? и пользоваться другими критериями для определения недвижимости как операционной?

[Печкин]

Этот критерий работает именно для консолидированной отчетности, поскольку для группы такие объекты не могут считаться инвестиционной недвижимостью.
Но для прямого собственника она инвестиционная.
ИМХО

[Apolinaria]

http://gaap.ru/articles/49997/

[vikakool]

прикол в том, что формально у нас нет консол.отчетности! а вот фактически она имеется...

вопрос возник в связи с вопросами аудиторов при проверке - типа мы неправильно определяем тип недвижимости

[Печкин]

Этот критерий работает именно для консолидированной отчетности, поскольку для группы такие объекты не могут считаться инвестиционной недвижимостью.
Но для прямого собственника она инвестиционная.
ИМХО

Т.е. это важно именно при составлении консолидированной отчетности.

Причем ссылка Apolinaria на статью подтверждает данный вывод:

Если предприятие контролирует инвестиционную недвижимость, предоставленную в аренду материнскому предприятию или дочернему предприятию для производства или снабжения товарами или предоставления услуг, или с административной целью, такой объект основных средств при составлении консолидированной финансовой отчетности этой группы предприятий считается операционной недвижимостью.

[vikakool]

окей. я сдаю весь офис дочернему предприятию.

я могу послать аудитора(нежно:)) и сказать, что я не нарушила ни П(С)БУ, ни требования учетной политики своего предприятия, если отнесла такую недвижимость к инвестиционной?

[Печкин]

Конечно.

Может аудиторов убедит п. 15 МСФО 40:

Іноді суб’єкт господарювання володіє нерухомістю, наданою в оренду материнському чи дочірньому підприємству та зайнятою ними. Така нерухомість не визнається інвестиційною нерухомістю у консолідованій фінансовій звітності, оскільки з погляду групи вона є нерухомістю, що зайнята власником. Але якщо її розглядати з погляду окремого суб’єкта господарювання, який нею володіє, то така нерухомість є інвестиційною нерухомістю, якщо вона відповідає визначенню, поданому в параграфі 5. Отже, орендодавець розглядає таку нерухомість як інвестиційну нерухомість у своїй
окремій фінансовій звітності.

[Vetal']

Вот такой материал встретил. Правда не все понял.

Матеріал підготовлено спеціально для ЛІГА:ЗАКОН
Аудиторська фірма «АЛДІА»

Инвестиционная недвижимость против Налогового кодекса

С момента принятия Налогового кодекса возникают вопросы относительно правильности применения отдельных его положений во взаимодействии с национальными положениями (стандартами) бухгалтерского учета. Вызвано это тем, что некоторые положения НКУ ссылаются именно на правила ведения бухгалтерского учета. Одним из примеров такого симбиоза являются нормы, разъясняющие правила амортизации основных средств в налоговом учете.
Прежде чем перейти к освещению данной проблемы, хотелось бы заострить внимание на том, что в Налоговом кодексе встречается на сегодня понятие «основные фонды» (например, пункты/подпункты 14.1.97, 20.1.5, 94.19.9, 153.15.1, 189.9, 198.3, 198.5), а Закон о прибыли с 01.04.2011 г. утратил силу и теперь не совсем понятна трактовка некоторых пунктов. Надеемся, в скором времени данное несоответствие будет исправлено.

Итак, начнем.
Вроде, НКУ не выделяет из состава основных средств инвестиционную недвижимость и, на первый взгляд, все основные средства, используемые в хозяйственной деятельности предприятия, подлежат амортизации (п. 144.1 НКУ).

Однако согласно пп. 145.1.9 НКУ начисление амортизации в целях налогообложения осуществляется по методу, определенному приказом об учетной политике с целью составления финансовой отчетности, и может пересматриваться в случае изменения ожидаемого способа получения экономических выгод от его использования. Следовательно, необходимо обратиться к приказу об учетной политике.
В соответствии с общепринятыми правилами, подтвержденными письмом Минфина от 21.12.2005 г. № 31-34000-10-5/27793, учетная политика определяется на основании положений (стандартов) бухгалтерского учета и иных нормативно-правовых актов по бухгалтерскому учету и финансовой отчетности. Полномочия собственника (собственников) предприятия устанавливать учетную политику реализуются через определение в распорядительном документе перечня методов оценки, учета и процедур, относительно которых нормативно-методическая база предусматривает более одного варианта.

Одним из таких многовариантных методов и является отражение инвестиционной недвижимости в финансовой отчетности предприятия.
Суть в том, что согласно п. 16–18 П(С)БУ 32 «Инвестиционная недвижимость», предприятие на дату баланса отражает в финансовой отчетности инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости, если ее можно достоверно определить, или по первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом расходов от уменьшения полезности и выгод от восстановления, признаваемых в соответствии с П(С)БУ 28 «Уменьшение полезности активов». Выбранный подход применяется для оценки всех подобных объектов инвестиционной недвижимости.

Оценка инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости должна применяться до даты выбытия, перевода инвестиционной недвижимости в состав операционной и удерживаемой для продажи, или если становится невозможным достоверно определить ее справедливую стоимость на дату баланса.
Таким образом, инвестиционная недвижимость, отражаемая в финансовой отчетности по справедливой стоимости, не подлежит амортизации. При этом метод отражения инвестиционной недвижимости в финансовом учете должен быть указан в приказе об учетной политике предприятия.

Следовательно, если предприятие выбрало для инвестиционной недвижимости метод отражения в финансовой отчетности по справедливой стоимости, то такая недвижимость для целей финансовой отчетности не подлежит амортизации. А если недвижимость не амортизируется в финансовом учете, то и в налоговом учете, на основании пп. 145.1.9 НКУ, также не амортизируется.

Теперь обратимся к расходам, понесенным в связи с ремонтами основных средств предприятия, признанных инвестиционной недвижимостью и отражаемых по справедливой стоимости.
Нормами, регулирующими отнесение расходов на ремонт к составу расходов в налоговом учете (далее – налоговые расходы), являются п. 146.11 и 146.12 (п. 148.5 не учитываем, поскольку он относится к ремонтам скважин), на которые ссылается пп. 139.1.5 НКУ.

Приведем эти два пункта полностью:
«146.11. Первоначальная стоимость основных средств увеличивается на сумму расходов, связанных с ремонтом и улучшением объектов основных средств (модернизация, модификация, достройка, дооборудование, реконструкция), приводящим к увеличению будущих экономических выгод, первоначально ожидаемых от использования объектов в сумме, превышающей 10 процентов совокупной балансовой стоимости всех групп основных средств, подлежащих амортизации, на начало отчетного налогового года с отнесением сумм улучшений на объект основного средства, относительно которого осуществляется ремонт и улучшение.
Как видим, при определении налоговых расходов, связанных с ремонтами основных средств, учитывается стоимость амортизируемых основных средств. И следовательно, инвестиционная недвижимость, отражаемая по справедливой стоимости, не учитывается для определения налоговых расходов, связанных с ремонтами основных средств. При этом ремонт такой инвестиционной недвижимости может быть отнесен к составу налоговых расходов в пределах десятипроцентного лимита. А вот превышение уже не будет амортизироваться, поскольку для налогового учета превышение лимита увеличивает стоимость такой инвестиционной недвижимости.

Заметим, что ни сумма дооценки, ни сумма уценки инвестиционной недвижимости, отражаемые в бухгалтерском учете в составе доходов или расходов соответственно, не влияют на доходы или расходы предприятия в налоговом учете.

При этом, считаем, что в случае продажи такой инвестиционной недвижимости необходимо руководствоваться абз. 2 п. 146.13 НКУ, который регулирует отражение в налоговом учете продажи непроизводственных основных средств. Первоначальной стоимостью, основываясь на п. 6 подр. 4 Переходных положений НКУ, придется считать стоимость по состоянию на 01.01.2010 г., поскольку дальнейшие переоценки не влияют на налоговый учет.
 
Владимир Дорошенко
Алексей Олексенко 
ООО «АФ «АЛДИА» 

Дата подготовки 05.04.2011

[Печкин]

Я тоже не понял. Но мне вспомнилась консультация этих же авторов в теме по учету ремонтов основных средств (тоже из Лиги) в которой утверждалось "предостерегаем бухгалтера: ни в коем случае не создавайте в налоговом учете отдельный объект ремонта арендованных основных средств!". После чего успокоился и перечитал еще раз. Но все равно ничего не понял.

Инвестиционная недвижимость это - власні або орендовані на умовах фінансової оренди земельні ділянки, будівлі, споруди, які розташовуються на землі, утримувані з метою отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу, а не для виробництва та постачання товарів, надання послуг, адміністративної мети або продажу в процесі звичайної діяльності.

Насколько могу судить - инвестиционная недвижимость это объекты, переданные в аренду. Понятно, что не всегда и не любые, но преимущественно.

Аудиторы говорят, что эти объекты не амортизируются в налоговом учете. Допустим (просто допустим).

Но у меня вопрос - зачем НКУ прямо говорит о месте в расходах налоговой амортизации этих объектов:

138.10.4. інші операційні витрати, що включають, зокрема:
...
б) амортизацію наданих в оперативну оренду необоротних активів;

?

Понятно, что не любой объект, переданный в аренду = инвестиционная недвижимость.

Значит ли это что 138.10.4 говорит в основном об исключениях, т.е. о переданных в аренду объектах, но только тех из них, которые предприятием не классифицированы в качестве инвестиционной недвижимости?

ИМХО, как минимум, эту норму нужно было упомянуть и опровергнуть.

[Vetal']

Понятно, что не любой объект, переданный в аренду = инвестиционная недвижимость. Значит ли это что 138.10.4 говорит в основном об исключениях, т.е. о переданных в аренду объектах, но только тех из них, которые предприятием не классифицированы в качестве инвестиционной недвижимости?

Вряд ли, т.к. понятие инвестнедвижимости НКУ вообще не определно.

Так что лучше упомянуть и не опровергать. Имхо, пп. 145.1.9 НКУ вообще не может быть определяющим для учета целой группы необоротных активов. По сути это вспомогательная норма, возможно, направленная на минимизацию разниц в учетах. Пусть немного косячная, но это, смотря, как читать.

[Печкин]

Вряд ли, т.к. понятие инвестнедвижимости НКУ вообще не определно.

Конечно.
Но я вот о чем. Есть конкретный объект - купленный для сдачи в аренду склад, переданный в аренду . Назовем его "объект".
Для целей бухучета его называют инвестиционной недвижимостью, для целей налогового учета основные средства, переданные в аренду.
Так вот НКУ четко в отношении этого объекта говорит, что амортизация его стоимости - это такие то расходы. И как его (объект) называет бухучет нам не важно.

Имхо, пп. 145.1.9 НКУ вообще не может быть определяющим для учета целой группы необоротных активов. По сути это вспомогательная норма, возможно, направленная на минимизацию разниц в учетах. Пусть немного косячная, но это, смотря, как читать.

Согласен.
+ Даже при очень строгом прочтении.
Если в приказе об учетной политике будет указано "здания и сооружения" - прямолинейный метод. Будут ли у меня те проблемы о которых написано в статье? Склад вполне подпадает под прямолинейный метод. Другое дело, что в силу особых бухучетных оговорок стоимость этого объекта в бухучете не амортизируется. Но какое нам до этого дело для налогового учета.

[Vetal']

Доброе утро! Подумал еще. Не в совсем правильную сторону мысли пошли. Пп. 138.10.4 НКУ, безусловно, важный, но амортизируемость он не устанавливает, а лишь указывает на место в расходах (например, земля тоже необоротный актив, бесплатнополученные ОС). Поэтому главное тут все-таки эти два момента.

Vetal' писал(а):Имхо, пп. 145.1.9 НКУ вообще не может быть определяющим для учета целой группы необоротных активов. По сути это вспомогательная норма, возможно, направленная на минимизацию разниц в учетах. Пусть немного косячная, но это, смотря, как читать.Согласен. + Даже при очень строгом прочтении. Если в приказе об учетной политике будет указано "здания и сооружения" - прямолинейный метод. Будут ли у меня те проблемы о которых написано в статье? Склад вполне подпадает под прямолинейный метод. Другое дело, что в силу особых бухучетных оговорок стоимость этого объекта в бухучете не амортизируется. Но какое нам до этого дело для налогового учета.

[Печкин]

Доброе утро! Подумал еще. Не в совсем правильную сторону мысли пошли. Пп. 138.10.4 НКУ, безусловно, важный, но амортизируемость он не устанавливает, а лишь указывает на место в расходах (например, земля тоже необоротный актив, бесплатнополученные ОС). Поэтому главное тут все-таки эти два момента.

Доброе утро.
Согласен. Но пусть это не важный аргумент, но третьим аргументом пойдет
Логично предположить, что место в расходах все таки определяют для тех расходов которые идут в расходы (понятно, что не все их них хотя бы преимущественно).
По той логике, что инвестиционная недвижимость не амортизируется, достаточно странным выглядит определение места в расходах ее амортизации.

[vikakool]

как по мне, то можно исходить из следующего:

- есть расходы на приобретение ОС, на которые в НУ аморт-ция не начисляется - п.144.2, 144.3, 145.1.7
- есть методы аморт-ции, кот-е применяются для целей НУ, - п.145.1.5, 145.1.6
- есть правила начисления аморт-ции в НУ - как общие (п.145.1.2, 145.1.4, 146.2, 146.3 и т.д.), так и частные (п.146.19)

т.е. правила налог. и бух.аморт-ции различны, и требования аморт-ть только те ОС, кот-е аморт-ся в БУ, НКУ не содержит

Думаю, п.145.1.9 всего лишь определяет, в каком именно документе предприятие должно указать выбранный метод аморт-ции.

Ну и, как вариант, для будущих фискальных целей - например, в учетн.политике прописан 1 метод, а в НУ используется другой, приводящий к начислению аморт-ции в большей сумме и пр.

[vikakool]

т.е. правила налог. и бух.аморт-ции различны

иначе бы вместо всех вышеуказанных пунктов достаочно было бы написать, что в НУ отражается бухгалтерская амортизация по производственным ОС