Управление имуществом и единый налог (обход аренды)

[bykashka]

Предлагаю осудить такой вариант обхода ограничения по площади как договір управління майном Стаття 1029 Цивільного кодексу.
Насколько такой договор возможен с правовой точки зрения? Чем он отличается от аренды?

[bykashka]

Ну давайте я попробую начать:

1. За договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Если допустим, предприниматель - плательщик единого налога передает свое помещение в управление другому субъекту хозяйствования, то это еще не может приравниваться к аренде в целях пункта 291.5.3 НКУ . Я предполагаю, что решающим фактом здесь будет то, от чьего имени будет заключать договор аренды управитель майна. Если от своего, то ограничение по аренде для единщиков не действует. Если от имени учредителя управления, то тут попадаем на ограничение пункта 291.5.3 НКУ.
Просто именно этот нюанс, от чьего имени осуществляет юридические действия управитель имущества, в ЦКУ я не нашел. Разъясните пожалуйста.

[vins]

Предлагаю осудить такой вариант обхода ограничения по площади как договір управління майном Стаття 1029 Цивільного кодексу.
Насколько такой договор возможен с правовой точки зрения? Чем он отличается от аренды?

Осуждаю
Физлицу-предпринимателю, чтобы обойти запрет, надо передать имущество в управление. То есть это для него точно не предпринимательская деятельность, более того - он становится получателем услуги по управлению. Иначе говоря, он еще и заплатить должен за то, что его имуществом управляют. Смысл? Уж лучше договор ссуды заключить.
Плюс управитель имущества не может его использовать в своей предпринимательской деятельности, т.е. извлекать полезные свойства управляемым имуществом для себя. Он должен получать выгоды для собственника имущества. Иначе говоря, это в определенном смысле посредническая деятельность: типа агенства недвижимости.

[vins]

Ну давайте я попробую начать:

1. За договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Если допустим, предприниматель - плательщик единого налога передает свое помещение в управление другому субъекту хозяйствования, то это еще не может приравниваться к аренде в целях пункта 291.5.3 НКУ . Я предполагаю, что решающим фактом здесь будет то, от чьего имени будет заключать договор аренды управитель майна. Если от своего, то ограничение по аренде для единщиков не действует. Если от имени учредителя управления, то тут попадаем на ограничение пункта 291.5.3 НКУ.
Просто именно этот нюанс, от чьего имени осуществляет юридические действия управитель имущества, в ЦКУ я не нашел. Разъясните пожалуйста.

Понял. В начале воспринял Ваше предложения в несколько ином ключе.

Передача имущества в рамках любого посреднического договора (хоть это будет управление имуществом, хоть комиссия, хоть поручение) будет осуществляться не предпринимателем, а простым физлицом.
Следовательно, в предпринимательский доход полученную оплату мы уже не включим.
Что касается схемы: 300 кв. м. передаем как предприниматель, остальное - по посредническому договору, то это возможно. Точно так же, как на мой взгляд, возможна и передача в качестве простого физлица. Но как мы с Вами знаем, налоговики против.

[bykashka]

Физлицу-предпринимателю, чтобы обойти запрет, надо передать имущество в управление. То есть это для него точно не предпринимательская деятельность, более того - он становится получателем услуги по управлению. Иначе говоря, он еще и заплатить должен за то, что его имуществом управляют

Ну предприниматель платит за управление и получает доход от сдачи управителем имущества в аренду. По аналогии с юр.лицами стоимость услуг управления - валовые расходы, доход от управления - валовые доходы. Получение прибыли = предпринимательская деятельность (с той оговоркой что валовых расходов у единщика нет).

Смысл? Уж лучше договор ссуды заключить.

Ну здесь главное отличие. Договор ссуды бесплатный, соответственно доход, который предприниматель получит "по черному" ему придется скрывать. Тут не очень предпринимательская деятельность. А при договоре доверительного управления, предприниматель свои доходы получает вполне легально, в виде выгоды от управления.

Передача имущества в рамках любого посреднического договора (хоть это будет управление имуществом, хоть комиссия, хоть поручение) будет осуществляться не предпринимателем, а простым физлицом.

Можно поподробнее, почему именно простым физ.лицом? Оно как бы понятно, собственником помещения является гражданин Иванов, а не физ.лицо предприниматель Иванов. Однако это не мешает включать физ.лицу предпринимателю доход (например от аренды) в состав своих предпринимательских доходов и не платить ндфл как обычное физ.лицо.

В общем, я считаю, что если вариант передачи имущества для ФЛП единщика по договору управления возможен, то главное его отличие от договора ссуды, именно легализация дохода. Конечно, жду поправок, если я не прав, я не юрист. Здесь больше юридический вопрос.

Ну и как бы вопрос: "от чьего имени будет заключать договор аренды управитель имущества, от своего или от имени учредителя управления?" остается открытым?

[vins]

Пока меня смущает только то, что предпринимательская деятельность - самостоятельная деятельность. Когда мы отдаем имущество в управление, мы по сути получатель пассивных доходов. Скажем, разве можно сделать своей предпринимательской деятельностью участие в ООО? Или депозит в банке?
Аналогии предприниматель и юрлицо, как мне кажется, неуместны. В отношении юрлица действует фикция: мы за ним признаем правосубъектность. То есть это как будто отдельный человек (условно говоря) - со своим волеизъявлением, со своими действиями, несущий ответственность самостоятельно, обладающий правом собственности.
Физлицо - предприниматель не является самостоятельным участником общественных отношений. Это лишь статус. Как статус пенсионера, депутата, студента, наемного работника... Участником общественных отношений во всех перечисленных случаях остается человек. Просто для определенных целей он признается предпринимателем, для определенных - пенсионером, студентом или депутатом. Он ответственность он несет как человек, собственностью обладает в статусе человека и т.д.
Иначе говоря, передавать имущество в управление он будет как человек, поскольку это не является использованием имущества в своей предпринимательской деятельности.
Доход от пребывающего в управлении имущества - пассивный доход. Доход физлица.

[Al Shurshun]

Уважаемые коллеги !

И почему это всем хочется быть (стать) рантье - главное ничего не производить !

С уважением

[bykashka]

Для тех кто не знает кто такие рантье (я например не знал). Википедия:

Рантье́ (фр. rentier от rente — рента) — лица, живущие на проценты с отдаваемого в ссуду капитала или на доходы от ценных бумаг.

Я думаю тут речь идет не о желании стать рантье, а о возможности остаться на едином налоге, получая доход от аренды значительной площади недвижимого имущества. Эту возможность вынудил искать обновленный Налоговый кодекс.

[Печкин]

Уверен, Al Shurshun знает значение термина рантье.
Тем более, что Википедия далеко не всегда наиболее точный источник.

РАНТЬЕ
(rentier) Лицо, живущее на доход от рентных бумаг (rentes) либо получающее земельную ренту. Иногда этот термин употребляется в более широком смысле: под рантье понимается всякое лицо, источником существования которого является не заработная плата или жалованье, а доход от принадлежащих ему активов.

Финансы. Толковый словарь. 2-е изд. — М.: "ИНФРА-М", Издательство "Весь Мир". Брайен Батлер, Брайен Джонсон, Грэм Сидуэл и др. Общая редакция: д.э.н. Осадчая И.М.. 2000.

Проще говоря, рантье это тот кто живет пассивным доходом, классическим проявлением которого является аренда.

Но согласен с bykashka в том, что нужно искать варианты минимизации налоговой нагрузки в рамках дозволенных организационных форм.

Al Shurshun, это я по поводу

Уважаемая коллега, vasilisa !
С казной не тянись - своим поступись!
Это прямо таки девиз нашего форума

Не согласен с таким девизом

[bykashka]

по поводу того, от чьего имени будет заключать договор управитель имущества, как я мог не заметить то что было у меня под носом:

1. За договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

То есть управитель заключает договор от своего имени.

Иначе говоря, передавать имущество в управление он будет как человек, поскольку это не является использованием имущества в своей предпринимательской деятельности.
Доход от пребывающего в управлении имущества - пассивный доход. Доход физлица.

Ну тогда, если доход от управления единщик не сможет включить в свой предпринимательский доход, то ему придется платить 15% ПДФО.
Тогда получается, что при договоре управления, имеем ситуацию, идентичную сдаче в аренду части имущества как простое физ.лицо, против которой выступает налоговая в своей узагальнюючій консультації? Те же яйца только в профиль?

[vins]

Ну тогда, если доход от управления единщик не сможет включить в свой предпринимательский доход, то ему придется платить 15% ПДФО.
Тогда получается, что при договоре управления, имеем ситуацию, идентичную сдаче в аренду части имущества как простое физ.лицо, против которой выступает налоговая в своей узагальнюючій консультації? Те же яйца только в профиль?

На мой взгляд, да

Что касается схемы: 300 кв. м. передаем как предприниматель, остальное - по посредническому договору, то это возможно. Точно так же, как на мой взгляд, возможна и передача в качестве простого физлица. Но как мы с Вами знаем, налоговики против.

Но вопрос интересный. Надо будет покопаться поглубже.

[vins]

То есть управитель заключает договор от своего имени.

Согласен. Арендодателем будет управитель, а не учредитель управления (собственник имущества).

Коллега, а у нас не получится замкнутый круг? Ведь с одной стороны, получать доход от передачи имущества в управление предприниматель не может (поскольку это не соответствует признакам предпринимательской деятельности), с другой - если мы будем говорить, что это доход от передачи в аренду, то предприниматель подпадает под запрет.

[bykashka]

с другой - если мы будем говорить, что это доход от передачи в аренду, то предприниматель подпадает под запрет

С одной стороны, предприниматель, передавая имущество в управление, не может знать как управитель будет им управлять, то есть как он будет получать доход от имущества. Предприниматель может и не знать это даже после того, как управитель будет перечислять ему полученный доход. Ведь управитель не обязан отчитываться учредителю управления о способе получения дохода.
Но с другой стороны:

Законом чи договором управління майном можуть бути передбачені обмеження права довірчої власності управителя.

И кстати пришла в голову мысль:

291.5.3. фізичні особи - підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів;

При договоре управления имуществом предприниматель (или физ.лицо) не надає в оренду помещение, а всего лишь получает доход от аренды (арендодатель - управляющий).

[vins]

Я все же настаиваю на том, что доход, полученный от имущества, переданного в аренду, - не предпринимательский.

...
В основе доверительного управления имуществом лежит идея, суть которой заключается в том, что правомочный владелец имущества управляет им на основе особого доверия в интересах собственника этого имущества или указанного им третьего лица. Собственнику принадлежит овеществленный результат затраченного в прошлом общественно полезного труда - определенное материальное благо, а управляющий предлагает на рынке свой "живой" труд, свое профессиональное предпринимательское мастерство в области эффективного управления имуществом организации. Собственность и управление - общественные отношения, взаимно дополняющие друг друга по содержанию и назначению.
...
Учредитель как субъект обязательства в сфере предпринимательства сам предпринимателем не является. Его деятельность не является самостоятельной и не ведется от своего имени. Только доверительный управляющий является в данном случае предпринимателем. Учредителем доверительного управления может быть только собственник имущества, но не обладатель производного вещного права.
...
Беневоленская З.Э.
Доверительное управление имуществом в сфере предпринимательства.
Серия Библиотека профессионала - Волтерс Клувер, 2005. 2-е издание, переработанное, дополненное

[bykashka]

14.1.36. господарська діяльність - діяльність особи, що пов'язана з виробництвом (виготовленням) та/або реалізацією товарів, виконанням робіт, наданням послуг, спрямована на отримання доходу і проводиться такою особою самостійно та/або через свої відокремлені підрозділи, а також через будь-яку іншу особу, що діє на користь першої особи, зокрема за договорами комісії, доручення та агентськими договорами;