Рекламу показываем только НЕзарегистрированным пользователям. Войдите или зарегистрируйтесь на Бухфоруме
    .

Инвестиционная недвижимость

Бухучетный форум.

UNREAD_POST Vetal' » 17 фев 2012, 23:03

vikakool писал(а):
vikakool писал(а):т.е. правила налог. и бух.аморт-ции различны


иначе бы вместо всех вышеуказанных пунктов достаочно было бы написать, что в НУ отражается бухгалтерская амортизация по производственным ОС


Это да. :)

vikakool писал(а):Ну и, как вариант, для будущих фискальных целей - например, в учетн.политике прописан 1 метод, а в НУ используется другой, приводящий к начислению аморт-ции в большей сумме и пр.


Такой вариант не пройдет. Если используете в бухучете для зданий и сооружений прямолинейный метод (что зафиксировано в приказе об учетной политике), то такой же метод применяете и в налоговом (за исключением случаев, когда применение определенных методов в н/уч ограничено).
Vetal'
 
Сообщений: 2852
Зарегистрирован: 27 янв 2011, 11:57
Благодарил (а): 440 раз.
Поблагодарили: 1152 раз.

UNREAD_POST Печкин » 26 мар 2012, 23:44

Основные выводы из свежего материала по налоговой амортизации инвестиционной недвижимости

АМОРТИЗИРУЮТ ЛИ ИНВЕСТНЕДВИЖИМОСТЬ В НАЛОГОВОМ УЧЕТЕ

Наше предприятие приобрело несколько объектов инвестиционной недвижимости (помещения магазинов и офисный центр), чтобы сдать в аренду.
Подскажите, пожалуйста, амортизируют ли их в налоговом учете? Если да, то в какой группе?


ОТВЕТ: Уверены, расходы на приобретение предприятием объектов инвестиционной недвижимости в налоговом учете амортизируют.
...
…внимательно просмотрев список 16 групп ОС и прочих необоротных активов из п. 145.1 НКХ вы убедитесь, что отдельную группу для инвестнедвижимости законодатели не выделили. Поэтому считаем, что приобретенную вами инвестнедвижимость (помещения магазинов и офисный центр) надо отнести к группе 3 ОС "здания, сооружения, передаточные устройства". При этом очевидно, что амортизировать ее нужно именно как здания, то есть учитывая минимально допустимый срок полезного использования в 20 лет. Дабы убедиться в этом, ознакомьтесь с термином "здания" из пп. 14.1.15 НКУ справедливой стоимости.
...
…Но само по себе упоминание в приказе об учетной политике прямолинейного метода для зданий и сооружений безапелляционно должно убрать все эти надуманные препятствия для налоговой амортизации такой инвестнедвижимости. НКУ разрешает амортизировать здания (в обсуждаемом случае — помещения магазинов и офисного центра) по прямолинейному методу (пп. 145.1.5). И какое нам дело, что в бухучете они, возможно, не будут амортизироваться (если станут оцениваться по справедливой стоимости).
...
Принимая во внимание пп. 138.10.4 НКХ налоговая амортизация инвестнедвижимости осядет в строке 06.4.39 приложения IB к Налоговой декларации по налогу на прибыль предприятия, форма которой утверждена приказом Минфина Украины от 28.09.11 г. №1213.
...
…Изменение стоимости инвестнедвижимости. Конечно, учитывая инвестнедвижимость как полноценные налоговые ОС (т.е. амортизируя их), надо понимать, что колебание их справедливой стоимости в бухучете не должно влиять на налоговую балансовую стоимость таких активов и на налоговые доходы/расходы (хотя бы по аналогии с п. 152.10 НКУ относительно уценки/дооценки активов).

Виталий ПРОКОПЕНКО,
консультант газеты
"Все о бухгалтерском учете"
№28 26.03.2012
живу на Бухфоруме
Аватар пользователя
Печкин
 
Сообщений: 6649
Зарегистрирован: 18 ноя 2010, 13:03
Благодарил (а): 73 раз.
Поблагодарили: 2891 раз.

UNREAD_POST Vetal' » 21 май 2012, 18:03

Свежак от аудиторов по инвестнедвижимости (из Лиги). Вроде бы, навскидку ничего!
Правда второй выход из ситуации, как по мне, сомнительный.


С момента вступления в силу НКУ некоторые осторожные плательщики налога на прибыль, основываясь на фискальной точке зрения, не решились амортизировать в налоговом учете инвестиционную недвижимость. При этом потеряли расходы не только в части амортизации, но и в части затрат на улучшение объектов основных средств в пределах 10 %-го лимита.
В данной консультации приведем аргументы в защиту права на расходы в налоговом учете по инвестиционной недвижимости.



Инвестиционная недвижимость в налоговом учете: нельзя? Можно!

Сначала напомним, что в соответствии с П(С)БУ 32 инвестиционная недвижимость – собственные или арендованные на условиях финансовой аренды земельные участки, здания, сооружения, расположенные на земле, которые содержатся с целью получения арендных платежей и/или увеличения собственного капитала, а не для производства и поставки товаров, предоставления услуг, административных целей или продажи в процессе обычной деятельности.
Иными словами, если собственное здание содержится с целью получения дохода только в виде арендных платежей от операционной аренды, то такое здание – объект основных средств (с позиции бухучета) считается инвестиционной недвижимостью.
Теперь на основании анализа норм НКУ аргументируем, что инвестиционная недвижимость имеет право быть отнесенной к 3 группе основных средств в налоговом учете.
Согласно определению пп. 14.1.138 НКУ основные средства – материальные активы, в том числе запасы полезных ископаемых предоставленных в пользование участков недр (кроме стоимости земли, незавершенных капитальных инвестиций, автомобильных дорог общего пользования, библиотечных и архивных фондов, материальных активов, стоимость которых не превышает 2500 гривен, непроизводственных основных средств и нематериальных активов), которые предназначаются налогоплательщиком для использования в хозяйственной деятельности налогоплательщика, стоимость которых превышает 2500 гривен и постепенно уменьшается в связи с физическим или моральным износом и ожидаемый срок полезного использования (эксплуатации) которых с даты ввода в эксплуатацию составляет свыше одного года (или операционного цикла, если он больше года).
Из этого определения следует, что объекты инвестиционной недвижимости, признанные в бухгалтерском учете основными средствами, могут быть признаны основными средствами и в налоговом учете (конечно, при соблюдении указанных критериев), поскольку в данном подпункте НКУ нет ограничения относительно непризнания таких объектов основными средствами.

В п. 145.1 НКУ приведена классификация групп основных средств и других необоротных активов и минимально допустимых сроков их амортизации. А коль речь идет о классификации групп основных средств, то при соблюдении критериев, указанных в пп. 14.1.138 НКУ, инвестиционная недвижимость может быть отнесена к основным средствам, а значит может быть подвергнута классификации как и другие основные средства.
В соответствии с таблицей классификации из п. 145.1 НКУ здания относятся к 3-й группе основных средств в налоговом учете.

Также обратим внимание, что в п. 144.3 НКУ приведен перечень затрат, которые не подлежат амортизации в налоговом учете. В этом перечне отсутствуют затраты на приобретение, сооружение объектов инвестиционной недвижимости. В то время как в п. 144.1 НКУ перечислены затраты, которые подлежат амортизации в налоговом учете. И именно в этот перечень входят затраты на приобретение, самостоятельное изготовление, улучшения объектов основных средств, которые используются предприятием в хозяйственной деятельности с целью получения дохода. Причем в этом перечне не сделано исключение для затрат по инвестиционной недвижимости, то есть по тем объектам основных средств, балансовая стоимость которых с целью бухучета определяется по особым правилам.
Как следует из п. 6 подр. 4 р. ХХ НКУ, плательщик налога на прибыль был обязан по состоянию на 01.04.2011 г. провести инвентаризацию объектов основных средств. В данные инвентаризации должны были попасть и объекты инвестиционной недвижимости (ведь они учитывались на балансе предприятия, но их балансовая стоимость определяется по особым правилам бухучета, о которых законодатель в НКУ забыл упомянуть или счел это излишним, поскольку и так понятно, что исключений для инвестиционной недвижимости нет).
По результатам этой инвентаризации необходимо было определить стоимость объектов, которые амортизируются для целей налогового учета. В этом пункте сказано, что такая стоимость определяется по данным бухгалтерского учета как первоначальная (переоцененная), с учетом затрат на модернизацию, реконструкцию и сумм накопленной амортизации по данным бухучета. Причем ни в этом, ни в каких-либо других пунктах НКУ не сказано, что при определении амортизируемой стоимости следует исключить объекты инвестиционной недвижимости, которые по правилам бухучета не амортизируются, а их первоначальная стоимость изменяется на разницу в оценках справедливой стоимости на дату баланса.
Обратим внимание также на то, что согласно п. 146.1 НКУ учет амортизируемой стоимости ведется по каждому объекту, который входит в состав отдельной группы основных средств, в том числе стоимость ремонта и улучшения объектов основных средств, полученных безвозмездно или предоставленных в оперативный лизинг (аренду) либо полученных в концессию или созданных (построенных) концессионером в соответствии с Законом Украины «Об особенностях передачи в аренду или концессию объектов централизованного водо-, теплоснабжения и водоотвода, находящихся в коммунальной собственности», как отдельный объект амортизации. 
При этом в данном основном пункте, определяющем в налоговом учете амортизируемую стоимость, не сделано исключения для объектов основных средств, учитываемых как инвестиционная недвижимость по особым правилам бухгалтерского учета.
Кроме этого, во всей ст. 146 НКУ нет ни слова о запрете амортизации в налоговом учете тех объектов основных средств, которые используются предприятием в хозяйственной деятельности, приносят доход (в виде арендной платы), но учитываются в бухгалтерском учете по особым специальным правилам.

Из вышеприведенного следует вывод, что предприятие на 01.04.2011 г.:
• обязано было отразить объекты инвестиционной недвижимости в инвентаризационной ведомости;
• имело право включить балансовую стоимость каждого объекта инвестиционной недвижимости (используемого в хозяйственной деятельности) в таблицу (ведомость) расчета разницы между балансовой стоимостью объектов основных средств по данным бухгалтерского и налогового учета. То есть в этой таблице необходимо было отразить балансовую стоимость объектов инвестиционной недвижимости уже с учетом произведенной оценки до справедливой стоимости. Иными словами, балансовая стоимость таких объектов должна была повлиять на формирование суммы налоговой разницы, которая подлежит отражению в декларации по налогу на прибыль и прямолинейной амортизации в течение 3-х лет.
При этом в данной ситуации, считаем, не должна применяться норма о том, что при определении амортизируемой в налоговом учете стоимости объектов основных средств не учитывается сумма дооценки, проведенная после 01.01.2010 г., поскольку учет объектов инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости нельзя назвать просто дооценкой. Такой учет может давать не только увеличение стоимости объектов инвестиционной недвижимости, но и ее уменьшение в связи с износом и другими рыночными условиями. А вот дооценка подразумевает доведение до справедливой стоимости остаточной стоимости объектов основных средств, амортизируемых по одному из методов, утвержденному в приказе об учетной политике предприятия;
• имело право амортизировать объекты инвестиционной недвижимости в налоговом учете по одному из методов, приведенных в пп. 145.1.5 НКУ. То есть предприятие имело право выбрать один из методов амортизации, отличающихся от метода учета инвестиционной недвижимости в бухгалтерском учете. При этом, считаем, норма пп. 145.1.9 НКУ не должна смущать, поскольку в ней говорится о том, что начисление амортизации в целях налогообложения осуществляется предприятием по методу, определенному приказом об учетной политике, с целью составления финотчетности. То есть метод, выбранный для налоговой амортизации, необходимо закрепить в приказе об учетной политике, которым предприятие руководствуется для составления финотчетности. Ведь ни одна норма не предусматривает, что в бухгалтерском и налоговом учете должны быть определены одинаковые методы амортизации. Просто сказано, что налоговый метод надо закрепить в приказе об учетной политике. Но в этом приказе может быть указано и то, что в бухгалтерском учете инвестиционная недвижимость учитывается согласно П(С)БУ 32 по справедливой стоимости;
• имело право при расчете 10 %-го лимита учитывать балансовую стоимость объектов инвестиционной недвижимости. Если же за отчетный налоговый период получалось превышение суммы этого лимита, то согласно п. 146.11 НКУ сумма превышения должна была распределяться между объектами, улучшаемыми в таком отчетном налоговом периоде, в том числе и переданными в оперативную аренду.


Если же предприятие не воспользовалось очевидными аргументами, основанными на анализе норм НКУ, а «состорожничало» и прекратило начисление амортизации в налоговом учете с 01.04.2011 г. с оглядкой на то, что в бухгалтерском учете инвестиционная недвижимость учитывалась по справедливой стоимости, то у него есть следующие выходы из ситуации.

Вариант 1. Выполнить перерасчеты:
– по налоговой амортизации инвестиционной недвижимости (предварительно закрепив в приказе об учетной политике один из методов начисления налоговой амортизации);
– по сумме 10 %-го лимита;
– по сумме расходов на улучшения основных средств в пределах 10 %-го лимита и увеличения балансовой стоимости объектов основных средств в части превышения 10 %-го лимита с перерасчетом сумм амортизации,
и подать в налоговый орган соответствующие уточняющие декларации. При этом нужно быть готовым отстаивать свою позицию, используя приведенные нами аргументы, вплоть до судебных разбирательств.

Вариант 2. Выполнить перерасчеты налоговых доходов и расходов в части сумм разницы оценки объектов инвестиционной недвижимости на даты баланса (31.03.2011, 30.06.2011, 30.09.2011, 31.12.2011) и отразить их в прочих доходах или расходах с представлением уточняющих деклараций, на основании:
– пп. 135.5.14 НКУ, согласно которому в доходы включаются прочие доходы плательщика налога за отчетный период;
– п. 138.5 НКУ, согласно которому прочие расходы признаются расходами того отчетного периода, в котором они были осуществлены, согласно правилам ведения бухгалтерского учета;
– п. 138.12 НКУ, согласно которому в состав прочих расходов включаются расходы хозяйственной деятельности, относительно которых прямо не установлены ограничения по отнесению их в расходы (пп. 138.12.2 НКУ).

А поскольку изменение (увеличение или уменьшение) балансовой стоимости инвестиционной недвижимости приводит к отражению его проводкой Дт 10 Кт 719 или Дт 949 Кт 10 (п. 22 П(С)БУ 32), то логично, что отраженные такими проводками суммы в налоговом учете могут быть отражены в доходах или расходах.
В случае предпочтения второго варианта все равно считаем возможным включать балансовую стоимость инвестиционной недвижимости в расчет 10 %-го лимита, поскольку изменение такой стоимости будет отражено в налоговых доходах или расходах (в виде сумм разницы в оценке справедливой стоимости), а значит может как увеличивать, так и уменьшать объект налогообложения. При этом инвестиционная недвижимость приносит доход плательщику налога, соответственно он имеет право отнести расходы на ее улучшения по общим правилам, установленным п. 146.12 НКУ.

В заключение отметим, что существует вероятность получения фискальных ответов из налогового органа, мол инвестиционную недвижимость нельзя амортизировать в налоговом учете и нельзя ее балансовую стоимость учитывать при расчете 10 %-го лимита. Но как следует из вышеприведенных аргументов, это можно делать, поскольку нормы НКУ не содержат ни прямого запрета, ни каких-либо ограничений.
При этом согласно п. 140.5 НКУ установление дополнительных ограничений относительно расходов плательщика, кроме приведенных в разделе III этого Кодекса, не разрешается.
Напомним также, если норма НКУ допускает неоднозначную трактовку прав и обязанностей плательщиков налогов или контролирующих органов, вследствие чего имеется возможность принятия решения в пользу как плательщика, так и контролирующего органа, решение принимается в пользу плательщика налогов (п. 56.21 НКУ).

Ирина Киян 
руководитель отдела консалтинга
 АФ «АленАудит» 

За это сообщение автора Vetal' поблагодарил:
Елена bud
Vetal'
 
Сообщений: 2852
Зарегистрирован: 27 янв 2011, 11:57
Благодарил (а): 440 раз.
Поблагодарили: 1152 раз.

UNREAD_POST Печкин » 22 май 2012, 09:16

Vetal' писал(а):Свежак от аудиторов по инвестнедвижимости (из Лиги). Вроде бы, навскидку ничего!
Правда второй выход из ситуации, как по мне, сомнительный.


Доброе утро.
Спасибо за материал. В целом выводы совпали с этим материалом АМОРТИЗИРУЮТ ЛИ ИНВЕСТНЕДВИЖИМОСТЬ В НАЛОГОВОМ УЧЕТЕ.
Разошлись - в части второго "выхода из ситуации". ИМХО этот вариант противоречит всему что было написано "до", равно как противоречит логике отражения. Он содержит и внутренние противоречия (в части того, что отражаем только "дооценки"/"уценки", но все-равно относим к основным средствам :shock: В таком случае можно предложить еще как минимум пару вариантов. Вариант 3 в который должен был превратиться вариант 2 (раз считают одновременно и ОС), то отражать амортизацию и прочие/доходы расходы. Вариант 4. Не отражать ничего.

По поводу позиции налоговиков, то они не против амортизации в налоговом учете.

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АДМІНІСТРАЦІЯ УКРАЇНИ
ЄДИНА БАЗА ПОДАТКОВИХ ЗНАНЬ

Чи підлягає амортизації балансова вартість об'єкта інвестиційної нерухомості після 01.04.2011, якщо до 01.04.2011 на такий об'єкт нараховувалась амортизація в податковому обліку, а бухгалтерська амортизація не нараховувалась?

Згідно з п. 4 Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 32 "Інвестиційна нерухомість", затвердженого наказом Мінфіну від 02.07.2007 р. N 779 (далі - П(С)БО 32), інвестиційна нерухомість - власні або орендовані на умовах фінансової оренди земельні ділянки, будівлі, споруди, які розташовуються на землі, утримувані з метою отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу, а не для виробництва та постачання товарів, надання послуг, адміністративної мети або продажу в процесі звичайної діяльності.

Інвестиційна нерухомість визнається активом, якщо існує ймовірність того, що підприємство отримає в майбутньому від її використання економічні вигоди у вигляді орендних платежів та/або збільшення власного капіталу, та її первісна вартість може бути достовірно визначена (п. 8 П(С)БО 32).

Згідно з п. 9 П(С)БО 32 придбана (створена) інвестиційна нерухомість зараховується на баланс підприємства за первісною вартістю, порядок визначення якої наведено у п. 4 Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 7 "Основні засоби", затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 27.04.2000 р. N 92. В подальшому інвестиційна нерухомість, відповідно до п. 16 П(С)БО 32, обліковується за справедливою вартістю, якщо її можна достовірно визначити, або за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигод від її відновлення, що визнаються згідно з Положенням (стандартом) бухгалтерського обліку 28 "Зменшення корисності активів", затвердженим наказом Мінфіну від 24.12.2004 N 817.

Відповідно до п. 6 підр. 4 р. XX "Перехідні положення" Податкового кодексу України від 2 грудня 2010 р. N 2755-VI (далі - ПКУ) для визначення переліку об'єктів основних засобів, інших необоротних та нематеріальних активів за групами відповідно до п. 145.1 ст. 145 ПКУ з метою нарахування амортизації з дати набрання чинності розділом III ПКУ застосовуються дані інвентаризації, проведеної за станом на 1 квітня 2011 року.

Вартість, яка амортизується, по кожному об'єкту основних засобів, інших необоротних та нематеріальних активів визначається як первісна (переоцінена) з урахуванням капіталізованих витрат на модернізацію, модифікацію, добудову, дообладнання, реконструкції тощо, а також суми накопиченої амортизації за даними бухгалтерського обліку на дату набрання чинності розділом III ПКУ.

З урахуванням викладеного, з 01.04.2011 в податковому обліку підлягають амортизації об'єкти основних засобів, які обліковувались у бухгалтерському обліку за даними інвентаризації, проведеної станом на 1 квітня 2011 року згідно з нормою п. 6 підр. 4 р. XX ПКУ. Якщо станом на 01.04.2011 об'єкти інвестиційної нерухомості в бухгалтерському обліку не обліковувались, то в податковому обліку зазначені об'єкти не визнаються як основні засоби до введення в експлуатацію.
живу на Бухфоруме

За это сообщение автора Печкин поблагодарил:
Vetal'
Аватар пользователя
Печкин
 
Сообщений: 6649
Зарегистрирован: 18 ноя 2010, 13:03
Благодарил (а): 73 раз.
Поблагодарили: 2891 раз.

UNREAD_POST Мыша » 31 июл 2012, 11:35

Отдельные вопросы классификации недвижимости

ххххх
Инвестиционная недвижимость или основные средства
В соответствии с IAS 16.6 основные средства — это материальные активы, которые предназначены для использования в процессе производства или поставки товаров и предоставления услуг, при сдаче в аренду или в административных целях.

Согласно IAS 40.5 инвестиционное имущество — это недвижимость (земля, здания, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) в целях получения арендных платежей, либо прироста стоимости капитала, либо и того и другого, но:

не для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях, а также
не для продажи в ходе обычной деятельности.
В определениях, данных в IAS 16 («…активы, которые предназначены для использования… при сдаче в аренду») и IAS 40 («…недвижимость, находящаяся во владении в целях получения арендных платежей…»), содержится формулировка, позволяющая классифицировать объект недвижимости, сдаваемый в аренду, либо как основное средство, либо как инвестиционное имущество.
При решении вопроса, в какую группу активов следует отнести объект недвижимости, сдаваемый в аренду, следует принять во внимание качественные требования стандартов к информации, представленной в отчетности, т. е. применить суждение относительно полезности и уместности информации на основе оценки:

влияния показателей деятельности по сдаче в аренду на показатели отчетности;
характера бизнеса компании и его отраслевых особенностей.
Как правило, расчеты и корректировки внеоборотных активов для целей МСФО являются наиболее объемными, поэтому немаловажным фактором в данной ситуации будет и соотношение затрат на получение информации и выгод от ее использования.
Таким образом, отражение недвижимости и земельных участков, использование которых, по мнению руководства, осуществляется в целях получения доходов от аренды, в составе объектов основных средств может быть целесообразно в следующих случаях:

в условиях, когда влияние операций по сдаче в аренду недвижимости на показатели финансовой отчетности не существенно;
когда в течение отчетного периода могут происходить значительные изменения в составе площадей, предназначенных для сдачи в аренду (в частности, объекты могут быть недвижимостью двойного назначения);
значительная часть площадей сдается в аренду компаниям группы;
существует сложившаяся практика формирования показателей отчетности компаниями отрасли.
Пример 4

Основные виды деятельности группы компаний — предоставление услуг складской логистики (в том числе сдача в аренду складских помещений) и оптовая торговля промышленными товарами. Здания складов и земельных участков, независимо от того, для какого вида деятельности они используются, компания отражает в составе основных средств.

В данной ситуации определяющий фактор в решении вопроса классификации земельных активов и объектов недвижимости — мнение руководства:
«Согласно положениям учетной политики группы и требованиям стандарта IAS 16, земельные участки и недвижимость, предназначенные для использования при сдаче в аренду, классифицируются как основные средства, хотя и имеется альтернативный путь классификации данных активов в составе инвестиционной собственности в соответствии с IAS 40. Руководство группы не имеет целью получение доходов от данных объектов в виде прироста стоимости капитала. По мнению руководства группы, квалификация объектов недвижимости, сдаваемых в аренду, в составе основных средств на основании положений IAS 16 лучше отражает в финансовой отчетности характер актива, а также соответствует общепринятым промышленным стандартам».
Данный подход также следует раскрыть в финансовой отчетности в разделе «Основные положения учетной политики».

Следует отметить, что в ситуации, рассмотренной в примере 4, классификация активов в качестве основных средств позволяет существенно снизить объем работ, связанный с подготовкой отчетности, за счет отсутствия необходимости:

проводить ряд реклассификационных корректировок по статьям доходов и расходов с целью выделить непосредственно связанные со сдачей недвижимости в аренду (что может быть достаточно трудоемкой операцией, особенно в случае недвижимости двойного назначения);
переклассифицировать объекты недвижимости из основных средств в инвестиционную собственность и обратно, что опять же может быть связано со значительными трудозатратами на пересчет амортизации и подготовку дополнительных раскрытий;
проводить переоценку объектов недвижимости на каждую отчетную дату — сокращаются расходы на услуги профессионального оценщика.

Заключение

В ситуациях, когда сложно определить, следует ли отнести объект недвижимости в ту или иную группу активов, основным критерием для классификации является профессиональное суждение, основанное на характере и содержании бизнеса компании (модели бизнеса). То есть необходимо соотнести намерения компании в отношении целей использования объекта недвижимости с целями использования актива в обычных для деятельности компании условиях.
А. В. Куленко, консультант по МСФО, к. э. н.
Журнал “Корпоративная финансовая отчетность. МСФО журнал” №4-2012
19 июля 2012

За это сообщение автора Мыша поблагодарил:
Al Shurshun
Аватар пользователя
Мыша
 
Сообщений: 944
Зарегистрирован: 07 июн 2011, 10:40
Благодарил (а): 288 раз.
Поблагодарили: 331 раз.

UNREAD_POST Hamster » 06 апр 2016, 17:39

А как быть с учетом по справедливой стоимости? Обязательно звать оценщика, чтобы ее определить? ст. 1 Закона об оценке какая-то размытая в этом плане
Нет нерешаемых проблем, есть не принятые решения.
Аватар пользователя
Hamster
 
Сообщений: 29
Зарегистрирован: 21 янв 2016, 17:51
Благодарил (а): 4 раз.
Поблагодарили: 13 раз.

UNREAD_POST налог » 06 апр 2016, 18:06

Hamster писал(а):А как быть с учетом по справедливой стоимости? Обязательно звать оценщика, чтобы ее определить? ст. 1 Закона об оценке какая-то размытая в этом плане

Сам ПСБУ 32 не обязывает привлекать профессионального оценщика (п.35.2). А по Закону об оценке оценщик необходим при "переоцінки основних фондів для цілей бухгалтерського обліку" (ст.7). Но оценка по справедливой стоимости инвестнедвижимости не является переоценкой.

За это сообщение автора налог поблагодарил:
Hamster
налог
 
Сообщений: 357
Зарегистрирован: 29 дек 2010, 12:01
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 82 раз.

UNREAD_POST Blumental » 30 май 2016, 16:35

Підніму тему бо запутався.
Застосовую ПСБО.
Стандарт 32.
"16. Підприємство на дату балансу відображає у фінансовій
звітності інвестиційну нерухомість за справедливою вартістю, якщо
її можна достовірно визначити, або за первісною вартістю,
зменшеною на суму нарахованої амортизації з урахуванням втрат від
зменшення корисності та вигод від її відновлення
, що визнаються
відповідно до Положення (стандарту) бухгалтерського обліку
28 "Зменшення корисності активів", затвердженого наказом
Міністерства фінансів України від 24.12.2004 N 817 ( z0035-05 ) та
зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 13.01.2005 за
N 35/10315. Обраний підхід застосовується до оцінки всіх подібних
об'єктів інвестиційної нерухомості. "
Питання:
Якщо можливо достовірно визначити справедливу вартість, то відображати інвестиційну нерухомість у звітності за справделивою вартістю це обов'язок чи все таки право (тобто чи можна за бажанням відображати і за первісною - амортизація - зменшення корисності) ?
Написали якось так "казнить нельзя помиловть".

Виходячи з самого визначення терміну інвестиційної нерухомості (п. 4 ПСБО 32) то потрібно по справедливій вартості. А то якщо на дату балансу оцінювати за "первісною - амортизація - зменшення корисності" то ця нерухомість ніколи не збільшить власний капітал підприємства - він буде тільки зменшуватись (транзитом через витрати, доходів від переоцінки по справделивій вартості не буде). Яка ж вона тоді інвестиційна ця нерухомість, якщо застосовувати метод "первісна - амортизація - зменшення корисності" ? Я думаю що метод "первісна - амортизація - зменшення корисності" треба застосовувати виключно у випадках коли справделиву не можливо визначити (тай взагалі справедлива вартість річ непевна - навіть визначена екпертом вона буде лише вартість пропоцизії, тому що коли ринок "вмер", то об'яв про продаж "висить" багато, а купівлі не має. То виходить ринкова ціна = невідома, тому що за ціною, експерта її ніхто не купить, а як експерт дослідить ціну за якою цю нерухомість куплять ? В ПСБО 32 прописані на цей випадок інші методи визначення справделивої вартості, але оскільки всі вони на розсуд бухгалтера, то і фіскали матимуть велику спокусу "переглядати" справделиву вартість в свою користь. Хто може 100 % дати що в актах перевірки починаючи з 2015 року не напишуть "платник податку занизив справделиву вартість квратири в м. Одесса, тим самим не відобразивши операційних дохід, що в свою чергу призвело до заниження суми податку на прибуток...". Або щось подібне).
Існує інша думка як оцінювати інест. нерухомість:
- основним принципом БУ явл-ся (ст. 4 ЗУ Про бухю. облік та фін звітність.) , в тому числі, історична (фактична) собівартість - пріоритетною є оцінка активів підприємства, виходячи з витрат на їх виробництво та придбання. В НП (С)БО "Загальні вимоги до фін.звітності", розділ III також говориться про історичну собівартість. Виходячи з цих принципів актуальним є оцінка інвестиційної нерухомості на дату балансу за методом "первісна - амортизація - зменшення корисності".
Оцінка інвестиційної нерухомості на дату баланса по справедливій вартості, мені здається, буде дуже вигідна для фіскалів - п. 22 ПСБО 32 "Сума збільшення або зменшення справедливої вартості інвестиційної нерухомості на дату балансу відображається у складі іншого операційного доходу або інших витрат операційної діяльності відповідно.."
Я хочу її уникнути, але чи правомірним буде в обліковій політиці прописати метод "первісна вартсіть - амортизація - зменшення корисності".
Шановні, хтось читав якесь роз'ясненя по цьому приводу, має влансе бачення ?
Не бойся, не бойся. Все будет хорошо !
Blumental
 
Сообщений: 102
Зарегистрирован: 30 янв 2012, 00:57
Откуда: Киев
Благодарил (а): 40 раз.
Поблагодарили: 17 раз.

Пред.

Вернуться в БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ

Кто сейчас на форуме

Зарегистрированные пользователи: Ads, Gb