Возмещение коммунальных платежей при аренде

Путеводитель по разделу. Ставка 0 %, доходы, расходы, амортизация, декларация. Переходное.

Модератор: Печкин

UNREAD_POST vins » 18 июн 2012, 16:57

Единая база налоговых знаний
Як у орендодавця відображаються суми компенсації вартості комунальних послуг (опалення, освітлення, водопостачання, водовідведення) та витрат на утримання приміщення, що відшкодовуються орендарем?

Відповідно до ст. 284 Господарського кодексу України від 16 січня 2003 року № 436-IV зі змінами та доповненнями (далі – ГКУ) істотними умовами договору оренди є: об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством (ст. 286 ГКУ).
Отже, якщо орендар самостійно не укладає договори на споживання комунальних послуг, а здійснює відшкодовування орендодавцю в частині понесених ним витрат на оплату комунальних послуг, то у договорі оренди обов’язково має бути визначено порядок розрахунку вартості спожитих орендарем комунальних послуг та їх оплати (компенсації).
Відповідно до Правил користування електричною енергією, затверджених постановою Національної комісії з питань регулювання електроенергетики України від 31.07.96 №28 зі змінами і доповненнями (далі - Правила), орендодавець виступає в ролі основного споживача електроенергії, а орендар – субспоживача. При цьому споживача не позбавлено права відпускати енергію субспоживачам.
Згідно з Правилами у орендаря як субспоживача електроенергії має бути два договори: з основним споживачем, тобто орендодавцем (щодо використання його електромереж), і з постачальником електроенергії.
У випадку, якщо орендодавцем не надано орендарю повноважень щодо укладення останнім відповідних договорів з постачальником електричної енергії, за передану та поставлену орендарю електричну енергію має розраховуватись орендодавець, як безпосередній власник електроустановок, які здаються в оренду.
Враховуючи зазначене, якщо орендодавець згідно з договором оренди отримує від орендаря відшкодування витрат на оплату спожитих комунальних послуг (опалення, електричної енергії, водопостачання, водовідведення) та на утримання приміщення, то при обчисленні об’єкта оподаткування орендодавець враховує суми такої отриманої компенсації у складі доходу на підставі пп. 135.5.14 п. 135.5 ст. 135 Податкового кодексу України від 2 грудня 2010 року № 2755-VI зі змінами та доповненнями (далі – ПКУ), а суму коштів, сплачених постачальнику комунальних послуг, – у складі інших витрат операційної діяльності, пов’язаних з господарською діяльністю (пп. «в» пп. 138.10.4 п. 138.10 ст. 138 ПКУ). При цьому такі витрати мають бути підтверджені відповідними первинними документами, обов’язковість ведення і зберігання яких передбачено правилами ведення бухгалтерського обліку, та іншими документами, встановленими розділом II ПКУ (п. 138.2 ст. 138 ПКУ).
Суми отриманої від орендаря компенсації вартості комунальних послуг та витрат на утримання приміщення відображаються платником податку - орендодавцем у рядку 03.7 «Доходи від операцій оренди/лізингу» додатка ІД до Податкової декларації з податку на прибуток підприємства, форма якої затверджена наказом Міністерства фінансів України від 28.09.11 № 1213 (далі – Декларація), і у складі підсумкової суми за таким додатком переноситься до рядка 03 Декларації. Сума коштів, сплачених постачальнику комунальних послуг, зазначається у рядку 06.4.39 «Інші витрати господарської діяльності, до яких розділом III Податкового кодексу України прямо не встановлено обмежень щодо віднесення до складу витрат» додатка ІВ до Декларації і у складі підсумкової суми за таким додатком переноситься до рядка 06.4 Декларації.
Аватар пользователя
vins
 
Сообщений: 6487
Зарегистрирован: 27 дек 2010, 12:38
Благодарил (а): 2646 раз.
Поблагодарили: 2813 раз.

UNREAD_POST vikakool » 18 июн 2012, 17:26

vikakool писал(а):кстати, слышала про ноу-хау от налоговиков: при перевыставлении счетов за газ они требуют начислять НДС! хотя речь идет о газе, который импортирован Нефтегазом - т.е. о льготе, прописанной в НКУ

самое интересное - их мотивация: льгота для поставщиков, а вы пишете в док-тах "компенсация за..." - значит, это не поставка - ergo, должны начислять НДС!


Vins, а по моему вопросику ничего не скажете?...:))
vikakool
 
Сообщений: 2333
Зарегистрирован: 18 янв 2011, 10:56
Благодарил (а): 370 раз.
Поблагодарили: 320 раз.

UNREAD_POST vins » 18 июн 2012, 17:29

vikakool писал(а):
vikakool писал(а):кстати, слышала про ноу-хау от налоговиков: при перевыставлении счетов за газ они требуют начислять НДС! хотя речь идет о газе, который импортирован Нефтегазом - т.е. о льготе, прописанной в НКУ

самое интересное - их мотивация: льгота для поставщиков, а вы пишете в док-тах "компенсация за..." - значит, это не поставка - ergo, должны начислять НДС!


Vins, а по моему вопросику ничего не скажете?...:))


Так а я уже где-то говорил: считаю, что такое "перевыставление счетов" - часть арендной платы.
Аватар пользователя
vins
 
Сообщений: 6487
Зарегистрирован: 27 дек 2010, 12:38
Благодарил (а): 2646 раз.
Поблагодарили: 2813 раз.

UNREAD_POST vikakool » 18 июн 2012, 17:59

дык...арендная плата всегда с ндс, а газ - нет.... :?
vikakool
 
Сообщений: 2333
Зарегистрирован: 18 янв 2011, 10:56
Благодарил (а): 370 раз.
Поблагодарили: 320 раз.

UNREAD_POST налоговик » 10 авг 2012, 14:18

3 01.07.2012 сума відшкодування комунальних послуг, наданих орендарю, не є базою для оподаткування ПДВ.
Ця новина спричинила низку запитань, що постали перед бухгалтером бюджетної установи — орендодавця: рахунки на відшкодування комунальних послуг виставляти орендарям з ПДВ чи без? що робити із сумами ПДВ, включеними постачальниками комунальних послуг до рахунків, виставлених для оплати в липні? чи потрібно бюджетній установі на суми відшкодування комунальних послуг виписувати податкові накладні?
Бюджетна установа — орендодавець отримує від орендаря відшкодування комунальних послуг: що робити з ПДВ
Законом України «Про внесения змін до Податкового кодексу України щодо удосконалення деяких податкових норм» від 24.05.2012 № 4834-VI було внесено зміни до абзацу шостого пункту 188.1 Податкового кодексу України (ПК), згідно з якими з 01.07.2012 до бази оподаткування податком на додану вартість (ПДВ) не враховується сума відшкодування орендодавцю — бюджетній установі витрат на утримання наданого в оренду нерухомого майна та комунальних послуг і енергоносіїв.
Відповідно до пункту 9 Порядку заповнення податкової накладної, затвердженого наказом Мінфіну від 01.11.2011 № 1379, для операцій, що оподатковуються або звільнені від оподаткування, складаються окремі податкові накладні. Слід зауважити, що відшкодування орендодавцю — бюджетній установі витрат на утримання наданого в оренду нерухомого майна та комунальних послуг і енергоносіїв не віднесено ні до операцій, що не є об'єктом оподаткування ПДВ (ст. 196 ПК), ні до операцій, звільнених від оподаткування ПДВ (ст. 197 ПК), як це передбачено для сум компенсації на покриття різниці між фактичними витратами та регульованими цінами (тарифами) у вигляді виробни-чої дотації з бюджету (пп. 197.1.28 ПК). А отже, немає підстави для виписки орендодавцем — бюджетною установок) податкової накладної на суму відшкодування комунальних послуг.
Навіть якщо податкова накладна буде виписана з відображенням цієї послуги у графі 11 як звільненої від оподаткування, то у декларації з ПДВ, порядок заповнення якої затверджено наказом Мінфіну від 25.11.2011 № 1492, не передбачено відображення операми, звільнених від оподаткування згідно з пунктом 188.1 ПК.
Аналізуючи далі норми ПК, постае питания: а чи матиме орендодавець — бюджетна установа право на податко-вий кредит з ПДВ за рахунками, отриманими від обленерго, комунальних служб?
Згідно з пунктом 198.4 ПК якщо платник ПДВ придбає послуги, які призначаються для їх використання в операціях, що не є об'єктом оподаткування або звільняються від оподаткування, то суми податку, сплачені (нараховані) у зв'язку з таким придбанням, не відносяться до податкового кредиту зазначеного платника. Враховуючи той факт, що сума відшкодування орендодавцю — бюджетній установі комунальних послуг і енергоносіїв не включається до бази оподаткування ПДВ, а отже, на таке відшкодування не нараховуються податкові зобов'язання, тоді на ту частину суми комунальних послуг та енергоносіїв, що спожиті орендарем, орендодавець — бюджетна установа не мае права на податковий кредит.
Оскільки суми ПДВ у частині відшкодування комунальних послуг та енергоносіїв не відносяться до податкового кредиту, рахунок на суму відшкодування комунальних послуг та енергоносіїв повинен враховувати суми ПДВ, оскільки ця сума повністю компенсує затрати бюджетної установи перед обленерго та комунальними службами.

Наталія ТОВЧЕНИК, Главбух-бюджет № 29
Аватар пользователя
налоговик
 
Сообщений: 3646
Зарегистрирован: 20 ноя 2010, 23:29
Благодарил (а): 484 раз.
Поблагодарили: 1610 раз.

UNREAD_POST vins » 30 мар 2013, 10:27

Бюджетна установа здає в оренду приміщення, які освітлюються, опалюються, забезпечуються водопостачанням та водовідведенням. Покажемо, як бюджетній установі - орендодавцю розрахувати суму витрат, яку орендар має їй відшкодувати, та як такі операції відображають у бухгалтерському обліку

Згідно з пунктом 3 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції їі розподілу, затвердженої постановою КМУ від 04.10.1995 № 786, витрати на утримання орендованого майна та плата за послуги, які відповідно до укладених угод зобов'язуються надавати орендарю державне підприємство, організація, господарське товариство, на балансі яких перебуває це майно, не включаються до орендної плати.
Орендар зобов'язується здійснювати витрати, пов'язані з утриманням орендованого майна (п. 5.13 Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом ФДМУ від 23.08.2000 № 1774). Для цього орендар має укласти з балансоутримувачем орендованого майна договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю упродовж 15 робочих днів після підписання договору оренди майна. Форма примірного договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю затверджена наказом ФДМУ від 23.08.2000 № 1774.

Витрати на утримання орендованого приміщення (будівлі) можна згрупувати у дві групи:
1) витрати на комунальні послуги та енергоносії (електроенергія, газ, водопостачання та водовідведення, теплопостачання, вивіз сміття);
2) витрати на утримання (експлуатацію) приміщення (будівлі) (охорона приміщень, обслуговування пропускної системи (турнікету), систем вентиляцїі та кондиціювання, тощо).
Часто-густо орендарі не укладають прямих договорів з постачальниками комунальних та експлуатаційних послуг, а відшкодовують витрати на такі послуги,
понесені орендодавцями. Для цього орендодавець перевиставляє орендарю рахунки на оплату комунальних та експлуатаційних послуг, спожитих орендарем, а також оформлює акт про надання послуг.
Орендодавці обчислюють витрати на комунальні послуги відповідно до показників лічильників (газу, світла, води) або пропорційно площі, яка займана орендарями приміщення. Утім, сторони можуть обумовити в договорі й інші показники, від яких будуть рахуватися пропорціі розподілу споживання комунальних та експлуатаційних послуг між орендарем та орендодавцем.

Приклад. Відображаємо в бухrалтерському обліку орендну плату та відшкодування комунальних послуг
Міська лікарня надає вільне приміщення в оренду приватній фірмі (орендар). За березень 2013 року орендарю виставлено рахунок на орендну плату на суму З840 грн. (у т.ч. ПДВ - 640 грн.). Окрім того, міська лікарня в березні отримала від комунального підприємства рахунок на оплату комунальних послуг на суму 1110 грн.
(у т. ч. ПДВ - 185 грн.). Орендарю виставлено рахунок на відшкодування комунальних послуг, спожитих у березні, на суму 111 О грн. х 20% = 222 грн. (відповідно до умов договору сума комунальних послуг розподіляється пропорційно площі приміщень будівлі; орендар займає 20% приміщень будівлі).

Нараховано орендну плату за березень Дт364 Кт711 3840,00
Нараховано податкові зобов'язання з ПДВ Дт811 Кт641 640,00
Отримано всю суму орендної плати на реєстраційний рахунок разом з ПДВ Дт323 Кт364 3840,00
Зменшено суму нарахованої орендної плати на суму, яку потрібно перерахувати до бюджету (50%) Дт711 Кт642 1600,00
Перераховано 50% орендної плати до бюджету Дт642 Кт323 1600,00
Віднесено на фактичні видатки за загальним фондом суму комунальних послуг,спожитих лікарнею (1100 грн. - 222 грн. = 888 грн.) Дт 802 Кт675 888,00
Віднесено на видатки за спеціальним фондом суму комунальних послуг, спожиту орендарем Дт 811 Кт675 222,00
Виставлено рахунок орендарю на суму відшкодування комунальних послуг Дт364 Кт811 222,00
Отримано відшкодування комунальних послуг від орендаря на спеціальний реєстраційний рахунок Дт323 Кт364 222,00
Перераховано комунальному підприємству кошти за спожиті комунальні послуги:
- за рахунок загального фонду Дт675 Кт321 888,00
- за рахунок спеціального фонду Дт675 Кт323 222,00

Як правило, оплату комунальних та експлуатаційних послуг здійснюють орендодавці з подальшим відшкодуванням зазначених витрат орендарями.
Кошти на відшкодування витрат орендарем надходять на реєстраційні рахунки бюджетної установи - орендодавця за КЕКВ 0000. За операціями поточного
року кошти зараховуються як відшкодування здійснених витрат та відносяться на відновлення касових видатків.
Окрім того, як наголошує Державне казначейt:тво України в листі 31.05.2011 № 17-04/1412-7555, право бюджетних установ на витрачання бюджетних асигнувань,
передбачених у кошторисах поточного року, припиняється 31 грудня поточного року. Тож у разі надходження коштів на реєстраційний рахунок за загальним фондом за КЕКВ 0000 щодо операцій, які були проведені у минулих бюджетних періодах, отримані кошти спрямовуються до доходу державного бюджету.

Відшкодування комунальних та експлуатаційних послуг при оренді та ПДВ
Відповідно до абзацу шостого пункту 188.1 Податкового кодексу України (ПК) до бази оподаткування ПДВ не враховується сума відшкодування орендодавцю - бюджетній установі витрат на утримання наданого в оренду нерухомого майна та комунальних послуг і енергоносіїв. Тож немає підстави для виписки орендодавцем - бюджетною установою податкової накладної на суму відшкодування комунальних послуг та енергоносіїв. У реєстрі виданих та отриманих податкових накладних та податковій деклараціі з ПДВ такі кошти підлягають відображенню як операція, яка не є об'єктом оподаткування.
Таку позицію виклала Державна податкова служба України у Єдиній базі податкових знань (підкатегорія 130.23).
Окрім того, згідно з пунктом 198.4 ПК, якщо платник ПДВ придбає послуги, які призначаються для їх використання в операціях, що не є об'єктом оподаткування
або звільняються від оподаткування, то суми податку, сплачені (нараховані) у зв'язку з таким придбанням, не відносяться до податкового кредиту зазначеного платника. Враховуючи той факт, що сума відшкодування орендодавцю - бюджетній установі комунальних послуг і енергоносіїв не включається до бази оподаткування ПДВ, а отже, на таке відшкодування не нараховуються податкові зобов'язання, тоді на ту частину суми комунальних послуг та енергоносіїв, що спожиті орендарем, орендодавець - бюджетна установа не має права на податковий кредит.
Оскільки суми ПДВ у частині відшкодування комунальних послуг та енергоносіїв не відносяться до податкового кредиту, сума відшкодування комунальних послуг та енергоносіїв повинна враховувати суму ПДВ, оскільки ця сума повністю компенсує затрати бюджетної установи перед обленерго та комунальними службами.
Микола КИРИЛЬЧУК,
Главбух бюджет № 11
Аватар пользователя
vins
 
Сообщений: 6487
Зарегистрирован: 27 дек 2010, 12:38
Благодарил (а): 2646 раз.
Поблагодарили: 2813 раз.

UNREAD_POST налоговик » 01 апр 2013, 11:10

Возмещение стоимости коммунальных услуг арендатором: налогообложение

Обычная ситуация: арендодатель предоставляет в аренду арендатору объект недвижимости (здание, помещение, офис и т.п.) или его часть. Предоставляет в пользование на определенный срок за плату.
Эта плата на практике по большей части называется (в том числе в арендных договорах) арендной платой. То есть это плата за пользование таким имуществом.
С экономической точки зрения она имеет следующие две базовые составляющие:
1) часть возмещения стоимости недвижимости (например, в размере амортизации);
2) непосредственно прибыль по предоставлению имущества в аренду.
Вместе с тем пользование недвижимостью в большинстве случаев предусматривает дополнительные расходы, без которых пользование недвижимостью фактически невозможно: это коммунальные услуги (електро-, тепло-, газо-, водоснабжение, водоотвод), услуги охраны, уборки и т.п. Далее все их будем называть коммунальными.
Кто должен нести эти расходы - арендодатель или арендатор? Какие здесь возможны варианты и особенности налогообложения для каждого из них?
Ответы на указанные вопросы рассмотрим ниже.

Варианты возмещения коммунальных услуг

Вариант 1. Коммунальные расходы в отношении переданного в аренду имущества несет арендодатель.
Здесь, чтобы обособленная операция аренды имела экономическую выгоду, такая базовая составляющая арендной платы, как прибыль, должна быть не меньше стоимости коммунальных услуг. Фактически коммунальные расходы «сидят» в прибыли. Согласно этому варианту арендным договором не предусматривается отдельное возмещение арендатором коммунальных расходов.
Следует отметить, что он не подойдет для случаев аренды государственного имущества, ведь согласно п. 3 Методики расчета арендной платы за государственное имущество и пропорции ее распределения, утвержденной постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786 (далее - Методика № 786), в плату за аренду индивидуально определенного имущества не включаются расходы на содержание арендованного имущества и плата за услуги, которые в соответствии с заключенными соглашениями обязуется предоставлять арендатору государственное предприятие, организация, хозяйственное общество, на балансе которых находится это имущество. Для возмещения таких расходов, кроме собственно договора аренды, составляется отдельный Договор о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного недвижимого имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору, типовая форма которого утверждена приказом ФГИУ от 23.08.2000 г. № 1774. О необходимости заключения такого отдельного договора сказано и в п. 5.13 Типового договора аренды индивидуально определенного (недвижимого или прочего) имущества, относящегося к государственной собственности, форма которого также утверждена этим приказом.
Это уже будет второй вариант, который мы рассмотрим далее.
Следует отметить, что вариант с отдельным договором о возмещении коммунальных расходов по аналогии применяют и в случае с арендой коммунального имущества.
Вариант 2. Коммунальные расходы возмещаются арендодателю арендатором отдельно, для чего вместе с арендным договором может заключаться отдельный договор о возмещении коммунальных услуг, как в случае с государственным и коммунальным имуществом, о чем сказано выше. Для этих последних заключение отдельного договора обязательно, или же условия о возмещении коммунальных расходов указываются в арендном договоре.
На основании какого первичного документа осуществляется такое возмещение?
Форму данного документа целесообразно согласовать договором, например, это может быть счет на оплату. Правда, налоговики при проверке могут не принять его, ведь по общему правилу счет не является первичным документом (см., например, письмо Минфина Украины от 09.07.07 г. № 31-34000-20/23-4579/4800). Поэтому во избежание недоразумений советуем документировать такую операцию актом приема-передачи коммунальных расходов для возмещения. Можно составлять также комбинированный акт как относительно услуг аренды, так и относительно коммунальных услуг. В акте приводить также расчет сумм к возмещению. К акту могут прилагаться ксерокопии документов поставщиков коммунальных услуг за соответствующий период.
Какую сумму коммунальных услуг выставлять конкретному арендатору, если ему передается в аренду часть недвижимого объекта (например, отдельное помещение и т.п.), а другие части используются другими субъектами и самим арендодателем?
Обычно поставщики коммунальных услуг выставляют счет (или другой аналогичный документ) за предоставленные коммунальные услуги на весь объект недвижимости. Следовательно, общую сумму по счетам следует распределить между всеми лицами, пользующимися ним.
Согласно п. 13 Методики № 786 затраты на содержание недвижимого имущества, переданного в аренду одновременно нескольким предприятиям, и придомовой территории распределяются между ними в зависимости от наличия, количества, мощности, времени работы электроприборов, систем тепло- и водоснабжения, канализации по специальным счетам, а в неделимой части - пропорционально размеру занятой этими предприятиями общей площади.
Более конкретный ответ содержится в Единой базе налоговых знаний (далее - ЕБНЗ). Налоговики советуют следующее. Если отсутствует возможность оснащения арендованного помещения отдельными счетчиками для учета потребленных газа, тепла, воды, электроэнергии, то стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг определяется в части:
- услуг водоснабжения - пропорционально численности работников предприятия-арендатора относительно общей численности работников;
- стоимости потребленной электроэнергии - исходя из мощности электроприборов и фактического времени работы;
- стоимости теплоснабжения - из соотношения арендованной и общей площадей.
В любом случае конкретный вариант распределения следует обусловить договором между арендодателем и арендатором. Естественно, что он должен быть экономически целесообразным и адекватным.
Еще такой нюанс. Указанные коммунальные услуги не предоставляются арендодателем арендатору. Арендатору всего лишь перевыставляется их стоимость для возмещения. Оказывает такие услуги поставщик услуг.
С экономической точки зрения стоимость перевыставленных услуг можно считать частью арендного платежа, третьим элементом арендной платы. Практическое применение этого тезиса проиллюстрируем третьим вариантом возмещения коммунальных услуг, о которых пойдет речь далее.
Это достаточно важное замечание, ведь может возникнуть вопрос: не должен ли арендодатель иметь
лицензии на деятельность по поставке электроэнергии, природного газа, водоснабжения и водоотвода?
Конечно же нет, поскольку, как мы выяснили, он не осуществляет поставку (предоставление) указанных услуг, а всего лишь перевыставляет расходы по их приобретению для возмещения арендатору.
Вместе с тем отдельные виды услуг арендатору может предоставлять непосредственно арендодатель. Например, услуги охраны, уборки и т.п. с привлечением собственного персонала и выставлять арендатору для возмещения не только себестоимость таких услуг, но и себестоимость плюс прибыль.
По этим услугам может составляться отдельный договор об их предоставлении.
Или же соответствующие условия может содержать как арендный договор, так и договор о возмещении расходов балансодержателя.
Вариант 3. Коммунальные расходы возмещаются арендодателю арендатором в составе арендного платежа.
Заключается только один арендный договор, в разделе «Арендная плата» которого приводится формула расчета арендной платы за каждый отчетный период (месяц, квартал и т.п.).
Согласно формуле арендная плата каждого отчетного периода определяется на основании сметы, содержащей такие составляющие:
- часть стоимости объекта аренды (например, в размере амортизации за отчетный период);
- стоимость коммунальных услуг отчетного периода;
- прибыль.
Смета может приводиться в акте приема-передачи услуг аренды или в другом аналогичном документе, который составляется за каждый отчетный период. Такой акт будет первичным документом для сторон, в котором определяется и согласуется размер арендной платы.
Таким образом, для арендодателя стоимость коммунальных услуг и амортизация переданного в аренду имущества будет расходами по предоставлению имущества в аренду. А арендная плата - доходом от предоставления имущества в аренду. Разница между ними - прибыль от аренды.
Для арендатора будет только одна арендная плата.
Вариант 4. Арендатор заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг и получает их непосредственно от таких поставщиков, минуя арендодателя.
Указанный вариант возможен при условии установки отдельных счетчиков для учета потребленных газа, тепла, воды, электроэнергии. Правда, это не всегда возможно. И не для всех коммунальных услуг.

Какой вариант наиболее приемлем?
На практике применяются разные варианты и все зависит от конкретной ситуации. Считаем, что стороны сами определятся, какой для них больше подходит.
Достаточно удобные первый и третий варианты, тем более что каких-либо налоговых особенностей для них нет. Имеем одну арендную плату, которая отражается в налоговом учете сторон в общеустановленном порядке, принятом для такой платы.
Нет никаких проблем и для четвертого варианта. Арендодателя он вообще не касается, а в налоговом учете арендатора отражаются расходы по полученным коммунальным услугам в общеустановленном порядке.
Определенные вопросы по отражению в налоговом учете возникают только относительно второго варианта, поэтому рассмотрим такие налоговые нюансы более подробно.

Коммунальные расходы возмещаются арендодателю арендатором отдельно: налоговые последствия у сторон
Налоговый учет у арендодателя

Налог на прибыль
Перевыставляя стоимость коммунальных услуг арендатору, арендодатель фактически получает доход от указанной операции, ведь арендатор компенсирует арендодателю стоимость таких услуг в виде денежных средств или имущества. Таким образом, в налоговом учете арендодателя показывается доход.
Доход какого вида?
Поскольку такой доход не относится к ни одному конкретно определенному и указанному в Налоговом кодексе Украины (далее - НКУ), его следует классифицировать как другие доходы налогоплательщика за отчетный налоговый период согласно пп. 135.5.15 этого Кодекса.
Имеем также и расходы, связанные с получением данного дохода. Это сумма коммунальных услуг, выставленная арендодателю поставщиками коммунальных услуг. Упомянутая сумма относится в состав налоговых расходов согласно пп. 138.10.4 «в» НКУ: другие расходы операционной деятельности, связанные с хозяйственной деятельностью.
Аналогичный ответ относительно классификации доходов и расходов приведен и в ЕБНЗ.
На какую дату возникают эти доходы и расходы?
Согласно п. 137.16 НКУ датой получения других доходов является дата их возникновения согласно П(с)БУ.
В соответствии с п. 5 П(с)БУ 15 «Доход» доход признается при увеличении актива или уменьшении обязательства, что определяет рост собственного капитала (за исключением роста капитала за счет взносов участников предприятия), при условии, что оценка дохода может быть достоверно определена.
Фактически данное событие возникает при составлении сторонами акта о возмещении коммунальных расходов или другого аналогичного документа. На дату этого акта (счета и т.п.) арендодатель делает бухгалтерскую запись: Дт 37 «Расчеты с разными дебиторами» Кт 71 «Прочий операционный доход». То есть именно в этот момент увеличивается актив (Дт 37), что определяет рост собственного капитала (Кт 71). Оценка такого дохода - сумма соответствующего акта (счета).
Следовательно, доход отражают по дате составления акта (счета и т.п.). Теперь о расходах.
Согласно п. 138.5 НКУ другие расходы признаются расходами того отчетного периода, в котором они были осуществлены, согласно правилам ведения бухучета.
Расходы отражаются в бухучете одновременно с уменьшением активов или увеличением обязательств (п. 5 П(с)БУ 16 «Расходы»).
Получив от поставщиков коммунальных услуг соответствующий документ, подтверждающий сумму предоставленных коммунальных услуг (счет, акт и т.п.), арендодатель сделает бухгалтерскую запись: Дт 94 «Другие расходы операционной деятельности» (92 «Административные расходы» и т.п.) Кт 68 «Расчеты по другим операциям» (63 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»).
Таким образом, именно в этот момент увеличатся обязательства арендодателя.
Поэтому на дату получения от поставщиков коммунальных услуг соответствующего документа арендодатель и отражает налоговые расходы.
По логике доходы и расходы арендодателя от перевыставленной арендатору стоимости коммунальных услуг должны отражаться в одном отчетном периоде, к которому они фактически и относятся. Но на практике это не всегда можно сделать. Например, счета поставщиков коммунальных услуг поступают чаще всего в следующем за отчетным месяце, то есть уже после закрытия отчетного месяца, и арендодатель просто не успевает перевыставить их арендатору. А значит, стоимость коммунальных услуг перевыставляется уже в следующем за отчетным месяце. Следовательно, расходы по полученным коммунальным услугам арендодатель отразит в одном отчетном периоде, а доходы от их перевыставления в другом. Это обычная рабочая ситуация, такая специфика, и проблемы здесь нет.
НДС
Объектом обложения НДС являются операции налогоплательщиков по поставке товаров, услуг и т.п. (п. 185.1 НКУ).
В соответствии с пп. 14.1.185 НКУ поставка услуг - это любая операция, которая не является поставкой товаров, или другая операция по передаче права на объекты права интеллектуальной собственности и прочие нематериальные активы или предоставлению других имущественных прав в отношении таких объектов права интеллектуальной собственности, а также предоставлению услуг, потребляемых в процессе совершения определенного действия или осуществления определенной деятельности.
Наша операция своеобразна: с одной стороны, арендодатель сам не поставляет коммунальные услуги, он всего лишь перевыставляет их стоимость арендатору.
Но с экономической точки зрения, как отмечалось выше, это перевыставление с целью возмещения является фактически одной из составляющих совокупного дохода от арендных операций.
Данную операцию вполне можно считать операцией поставки товаров. Следовательно, она облагается НДС в общеустановленном порядке, по основной ставке налога (20% на сегодня).
Кстати, то же самое отмечает ГНСУ в своем письме от 15.11.12 г. № 4967/0/51-12/15-3416, в частности и о возмещении уплаты земельного налога относительно земли под арендованной недвижимостью. С точки зрения ГНСУ, общая сумма возмещения расходов по содержанию придомовой территории (возмещение уплаты земельного налога) является базой обложения НДС. Автор полностью соглашается с этим утверждением.
Однако для арендодателей-бюджетных учреждений предусмотрено исключение. В соответствии с п. 188.1 НКУ в базу обложения НДС не включаются суммы возмещения арендодателю-бюджетному учреждению расходов на содержание предоставленного в аренду недвижимого имущества и коммунальных услуг и энергоносителей. То есть арендодатели-бюд-жетные учреждения не начисляют НДС на стоимость возмещения коммунальных услуг.
При этом, как указано в ЕБНЗ, поскольку суммы НДС по приобретенным услугам по содержанию такого недвижимого имущества, коммунальные услуги и энергоносители уплачиваются за счет средств арендатора, а не собственных средств арендодателя, то право на налоговый кредит при получении таких услуг у арендодателя-бюджетного учреждения отсутствуют. Утверждение достаточно спорное. Но вряд ли бюджетные учреждения будут противоречить налоговой.
Дополнительно отметим, что в этом случае (не включается в базу налогообложения) налоговые накладные бюджетными учреждениями-арендодателями не составляются, в реестре выданных и полученных налоговых накладных и декларации по НДС такие денежные средства отражаются как операция, не являющаяся объектом налогообложения.
Что касается права на налоговый кредит по полученным коммунальным услугам арендодателя, который не является бюджетным учреждением, то он имеет право на отражение НК в общеустановленном порядке.
Единый налог (ЕН)
Предположим, арендодатель находится на упрощенной системе налогообложения. Включаются ли суммы полученного возмещения коммунальных услуг в состав доходов, подлежащих обложению ЕН?
В соответствии с п. 292.1 НКУ доходом плательщика ЕН является любой доход, полученный в течение налогового (отчетного) периода в денежной форме (наличной и/или безналичной). Таким образом, да, включается и облагается налогом. Это относится к юрлицам-единщикам.
Ведь к этому вопросу можно подойти немного по-другому, например, для обеспечения арендаторов необходимыми коммунальными и другими услугами арендодателю-единщику заключить с ними договоры комиссии, по которым он обязуется по поручениям комитента (то есть арендатора) заключить от своего имени, но за счет комитента, с целью его обеспечения электроэнергией, водо- и теплообеспечением, охраной и прочим, договоры на поставку электроэнергии, водообеспечения, теплообеспечения и другие услуги, связанные с эксплуатацией арендованных ими помещений. В свою очередь, комитент обязуется уплатить комиссионеру комиссионный сбор и ежемесячно оплачивать ему расходы по всем заключенным договорам в отношении обеспечения эксплуатации арендованных помещений. И тогда оснований включать такие суммы возмещения в доход арендодателя нет.
Изложенный подход избрал один из многочисленных орендодателей-единщиков (ООО «Ц»), который позднее обратился в налоговый орган с письмом о предоставлении ему налоговой консультации с разъяснениями по вопросам, должен ли учитываться при определении дохода плательщика ЕН его доход в виде сумм арендной платы, поступающих от арендаторов в рамках договоров аренды на его отдельный расчетный счет в отношении имущества, управляющим которого он является, и суммы, поступающие от комитентов в рамках договоров комиссии в качестве возмещения понесенных ими расходов по уплате коммунальных услуг. На обращение ООО «Ц» органом ГНС была предоставлена налоговая консультация, в которой разъяснялось, что все суммы, поступающие на счет от осуществления операций по этим договорам, учитываются при определении общего объема дохода. ООО «Ц» обжаловало такую налоговую консультацию в суде. Суд первой инстанции принял сторону налогоплательщика, заключив, что доходом истца как управляющего по договорам управления имуществом и комиссионера по договорам комиссии является его вознаграждение, полученное за выполнение его обязанностей по настоящим договорам, а не все суммы, поступающие на его счет по данным договорам, которые являются собственностью и доходом его контрагентов, а потому налоговая консультация, предоставленная истцу органом ГНС, противоречит нормам законодательства. Определением Севастопольского апелляционного административного суда от 28.08.12 г. по делу № 2а-1741/12/0170/25 апелляционная жалоба органа ГНС оставлена без удовлетворения, постановление суда первой инстанции, которое упоминалось выше, - без изменений.
Для плательщиков ЕН - физических лиц есть определенные нюансы.
Так, в ЕБНЗ содержится разъяснение, что если уплата коммунальных платежей предусмотрена договором аренды, то возмещенная арендатором стоимость коммунальных услуг плательщику ЕН полностью включается в его доход от осуществления им деятельности по предоставлению услуг (предоставлению недвижимости в аренду).
Если договором аренды не предусмотрена уплата арендатором коммунальных платежей, но такие платежи возмещаются арендатором предпринимателю-плательщику ЕН, то сумма этих платежей включается в доход плательщика ЕН и облагается налогом по избранной им ставке, за исключением плательщиков ЕН второй группы. Сумма возмещения арендатором коммунальных платежей, которые согласно договору не включаются в арендную плату, у плательщика ЕН второй группы будет считаться доходом, полученным от вида деятельности, который не указан в свидетельстве плательщика ЕН, и к такому доходу применяется ставка ЕН в размере 15%.
Считаем такую точку зрения некорректной. Ведь здесь имеет место не отдельный вид деятельности, а всего лишь операция по возмещению стоимости коммунальных платежей. Причем такая операция не имеет самостоятельного характера, она непосредственно связана с операцией предоставления в аренду соответствующей недвижимости, поэтому и по КВЭД должна классифицироваться как арендная операция. Тем более что согласно ее экономической сути она является составляющей арендного платежа. Следовательно, сумма возмещения должна включаться в базу обложения ЕН.
Но поскольку налоговая с этим не согласна, у арендодателей-единщиков второй группы могут быть проблемы, во избежание которых советуем применять другие варианты возмещения коммунальных платежей. Например, первый или третий.
НДФЛ у предпринимателя на общей системе
Предприниматель на общей системе предоставляет в аренду недвижимость. Кроме арендной платы, получает сумму возмещения коммунальных услуг, которая включается в состав его налогооблагаемого дохода на дату получения от арендатора такого возмещения, как следует из содержания п. 177.2 НКУ и аргументов, приведенных нами выше (сумма возмещения коммунальных услуг - это доход арендодателя).
А что с расходами?
В ЕБНЗ указано, что расходы, связанные с уплатой коммунальных платежей за помещение, которое передается в аренду, могут быть включены в состав расходов предпринимателя в случае их документального подтверждения и при условии, что договоры с коммунальными предприятиями на предоставление коммунальных услуг заключены с физическим лицом как предпринимателем.
Обосновывается такая точка зрения следующими аргументами.
Согласно п. 177.4 НКУ в перечень расходов, непосредственно связанных с получением доходов, относятся документально подтвержденные расходы, которые включаются в расходы операционной деятельности согласно разделу III «Налог на прибыль предприятий» данного Кодекса.
Состав расходов и порядок их определения указан в ст. 138 НКУ, в соответствии с которой в состав расходов включаются, кроме прочего, расходы на содержание, эксплуатацию и ремонт, страхование, оперативную аренду основных средств, прочих необоротных активов общепроизводственного назначения (пп. «г» пп. 138.8.5), затраты на отопление, освещение, водоснабжение, водоотвод и другие услуги по содержанию производственных помещений (пп. «д» пп. 138.8.5).
Причем следует считаться с таким фактом: расходы отражаются в том налоговом периоде (году), когда были получены доходы (на счет или наличностью) от арендатора в качестве возмещения стоимости коммунальных услуг. Да и то при условии, что такие расходы оплачены поставщикам коммунальных услуг. То есть расходы являются понесенными.

Налоговый учет у арендатора
Налог на прибыль
Если арендованная недвижимость используется в хозяйственной деятельности арендатора, то и стоимость коммунальных услуг относительно такой недвижимости включается в состав налоговых расходов. Об этом прямо указано в соответствующих нормах НКУ. В зависимости от характера использования арендованной недвижимости сумма возмещения коммунальных расходов относится в состав налоговых общепроизводственных (пп. 138.8.5 «г»), административных расходов
(пп. 138.10.2 «в»), расходов на сбыт (пп. 138.10.3 «д» НКУ).
Аналогичный ответ содержится в ЕБНЗ.
Ведь бывали случаи, что налоговики не соглашались даже с этим. Но суды - на стороне налогоплательщика: стоимость коммунальных услуг арендованного помещения может быть отнесена арендаторами в валовые расходы по счетам арендодателей (см. определение ВАСУ от 13.11.12 г. № К/9991/13332/12).
Также заслуживает внимания позиция по этому вопросу Житомирского апелляционного административного суда в определении от 04.05.12 г. по делу № 0670/7816/11:
НДС
В общеустановленном порядке отражается налоговый кредит.
Правда, если недвижимость арендуется у бюджетного учреждения, которое не начисляет налоговое обязательство, налогового кредита не будет.
Расходы у арендатора-предпринимателя на общей системе
Здесь ситуация такая же, как и у арендодателя. Предприниматель-арендатор имеет право отнести в состав своих налоговых расходов сумму возмещения коммунальных услуг арендованного им помещения.
Аналогичный ответ содержится в ЕБНЗ. Там же уточняется следующее: расходы на коммунальные услуги, использованные в арендованном помещении, включаются в валовые расходы физического лица - предпринимателя (арендатора) на основании счетов арендодателя, в которых приведенный рас-
чет стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг исчислен пропорционально площади, занимаемой таким арендатором в арендованном помещении.
Указанные расчеты проводятся арендодателем согласно условиям соответствующих договоров по возмещению стоимости коммунальных услуг и должны быть согласованы с арендатором.
Считаем это уточнение полностью справедливым. Действительно, необходимо документальное подтверждение понесенных расходов.
Добавим также, что такие расходы относятся в состав налоговых только при условии использования арендованной недвижимости в хозяйственной деятельности предпринимателя. А также если они фактически понесены (оплачены) и связаны с доходом отчетного налогового периода (года).
Александр ЗОЛОТУХИН консультант
Адвокат бухгалтера, № 6

За это сообщение автора налоговик поблагодарили: 2
alex88, VOA
Аватар пользователя
налоговик
 
Сообщений: 3646
Зарегистрирован: 20 ноя 2010, 23:29
Благодарил (а): 484 раз.
Поблагодарили: 1610 раз.

Пред.

  • Похожие темы
    Ответов
    Просмотров
    Последнее сообщение

Вернуться в НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ

Кто сейчас на форуме

Зарегистрированные пользователи: Al Shurshun, Gb, MR, Ya